Råtten kledning og terrasse i rekkehus fra 1984: delvis medhold (FinKN 2026-832)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1984 på Vestlandet, solgt for 4,05 millioner kroner. Kjøpekontrakten var datert 26.8.21, og boligen ble solgt som den er (uten tilsagn om stand utover det som ble opplyst). Salgsprospektet omtalte et superfint rekkehus og opplyste at fasadene var malt i 2012 og 2019, og at noe kledning var byttet samtidig. I tilstandsrapporten fikk veggkonstruksjonene, de utvendige fasadene og terrassen i første etasje TG 1 (ingen avvik av betydning). Selger opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer om boligens tilstand) at terrassen var pusset opp av ufaglært, og at kledningen var skiftet på hele huset.

Kjøperen hadde tidligere fått prisavslag i en annen avgjørelse fra nemnda, om lekkasjer fra taket. Senere oppdaget kjøperen at kledningen på østsiden i stor grad var den opprinnelige fra 1984, at den var råtten, og at terrassen var bygget ut uten at noen kunne dokumentere godkjenning fra kommunen. Kjøperen reklamerte (melding om mangel) 9.2.24 og 31.3.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 374 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen blir betalt tilbake), med forsinkelsesrente fra 9.3.24. Beløpet besto av utbedring av kledningen og legalisering av terrassen.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kledningen allerede var gjort opp i den tidligere saken. Subsidiært mente selskapet at kjøperen hadde reklamert for sent. Selskapet mente også at forholdene ikke avvek vesentlig fra det kjøperen kunne vente, og at det ikke var brudd på selgerens opplysningsplikt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var avgjørende.

For det første var kledningen ikke oppgjort tidligere. Beløpet i den forrige saken gjaldt enkelte utskiftinger på vestsiden etter lekkasjer fra taket. Denne saken gjaldt eldre kledning på østsiden.

For det andre var det ikke reklamert for sent. Det fantes ikke holdepunkter for at kjøperen hadde oppdaget eller burde ha oppdaget feilene tidligere.

For det tredje forelå det mangler etter § 3-9 andre punktum, som gjelder at boligen ikke skal avvike vesentlig fra det som var avtalt eller det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Kledningen hadde fått TG 1, og egenerklæringen sa at den var skiftet på hele huset, noe de fagkyndige rapportene viste ikke stemte for østsiden. Terrassen hadde også fått TG 1, og salgsdokumentene sa ingenting om at den var bygget ut uten byggemelding (godkjent søknad hos kommunen).

Ved utmålingen la nemnda til grunn 269 000 kroner for kledningen og 105 000 kroner for terrassen. Nemnda mente det måtte trekkes noe for standardheving (at kjøperen får en bedre bolig enn den som ble kjøpt). Det gjaldt likevel ikke den delen av terrassekostnaden som gikk til søknadsbehandlingen i kommunen, siden den ikke gir kjøperen noen bedre standard. Etter en skjønnsmessig vurdering ble prisavslaget satt til 225 000 kroner, med forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et tidligere oppgjør ikke stenger for nye krav, så lenge de gjelder andre feil enn dem som ble avgjort. Den viser også at feil opplysninger i egenerklæringen og manglende opplysning om ulovlige forhold kan gi mangel, selv når boligen er solgt som den er.

Samtidig viser saken at krav som gjelder eldre bygningsdeler, ofte reduseres. Kjøperen fikk 225 000 kroner av 374 000 kroner, fordi nye bygningsdeler gir en bedre standard enn den som ble kjøpt.

Kort oppsummert

• Rekkehus fra 1984 med gammel, råtten kledning på østsiden og en terrasse som var utvidet uten byggemelding.
• Nemnda mente at begge forholdene var mangler, at det ikke var reklamert for sent, og at kravet ikke var avgjort tidligere.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 225 000 kroner i prisavslag, etter fradrag for standardheving.