Skjult septiktank og lang felles stikkledning: ikke medhold (FinKN 2024-894)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1954, ombygd i 1985, solgt for 7,1 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at boligen hadde offentlig vann og avløp med privat stikkledning (rørene mellom huset og det offentlige nettet), og at noe renovering måtte påregnes. VVS var ikke tilstandsvurdert i tilstandsrapporten. Selger svarte nei på spørsmål om feil ved vann og avløp.

I januar 2023 gikk avløpsrørene tett med tilbakeslag på vaskerommet. Etter kameraundersøkelse og graving fant kjøperen en nedgravd septiktank. Kjøperen fant også at boligens egen stikkledning, på ca. 30 meter, var koblet til en felles privat stikkledning på ca. 130 meter sammen med naboene. Rørene hadde rust, korrosjon og forskjøvne skjøter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 352 041 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kravet bygget på at både septiktanken og den lange felles ledningen var upåregnelige, og at selger måtte ha kjent til dem. Kjøperen hadde regnet med en kort ledning gjennom egen hage, slik kommunens kart viste.

Forsikringsselskapet svarte at det var opplyst om privat stikkledning, at kumlokket til septiktanken var synlig, og at rørene var gamle, slik at oppgradering var påregnelig. Selger hadde aldri hatt problemer med tanken eller rørene.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet i nemnda ga selskapet medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første mente nemnda at selger sannsynligvis kjente til den felles ledningen, siden selger hadde bodd der siden 1978. Det avgjørende var likevel om det manglende ville ha påvirket kjøpsavtalen (innvirkningsvilkåret i avhl. § 3-7).

For det andre var septiktanken i seg selv upåregnelig for kjøperen. Men tanken var ikke i bruk, og kostnaden ved å sikre den med pukk var beskjeden når rørene først skulle oppgraderes. Nemnda mente kjøpsavtalen ikke ville fått andre vilkår om selger hadde nevnt tanken.

For det tredje var kjøperen ikke lovet en kort ledning. Å dele en stikkledning med naboer er en vanlig løsning, og kjøperen betaler da bare en forholdsmessig del av vedlikeholdet. Vedlikeholdsansvaret lå innenfor det som kan forventes ved kjøp av en eldre bolig med privat stikkledning.

Nemnda mente heller ikke at det var en vesentlig mangel etter avhl. § 3-9 andre punktum, at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet, og viste til de samme grunnene.

Ett medlem var uenig. Mindretallet mente at usikkerheten en nedgravd septiktank skaper for en vanlig kjøper, blant annet frykt for senere pålegg om fjerning, var nok til at det påvirket avtalen. Mindretallet mente likevel at det ikke skulle utmåles noe prisavslag, gitt flertallets resultat.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning som ikke er gitt, ikke alltid er en mangel. Nemnda spør om opplysningen ville ha påvirket kjøpet, og om forholdet ligger innenfor det man kan vente av en eldre bolig.

Boligens alder, botiden til selger og at stikkledning var nevnt i salgsoppgaven telte mot kjøperen. At en septiktank ikke lenger var i bruk, og at kostnaden var beskjeden, telte også.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant en nedgravd septiktank og en lang felles stikkledning i en enebolig fra 1954, og krevde 352 041 kroner.
• Flertallet mente at forholdene ikke ville påvirket avtalen og lå innenfor det som kunne forventes.
• Forsikringsselskapet fikk medhold. Avgjørelsen var avgitt under dissens.