Lekkasje fra takterrasse i sameie: delvis medhold og dissens (FinKN 2022-546)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i et sameie med åtte seksjoner fordelt på to firemannsboliger. Den var oppført i 2005 og ble solgt «som den er» for 3 200 000 kroner ved kjøpekontrakt i mars 2020. Kjøper overtok i april samme år. Selger var både eier av leiligheten og, en tid, styreleder i sameiet.

Tilstandsrapporten ga terrassen og etasjeskillerne TG 1 (ingen avvik som krever tiltak). I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet) hadde selger svart nei på om det var utført arbeid på terrasse, tak eller fasade, og nei på om det fantes skaderapporter.

Utover høsten 2020 kom det lekkasje i leiligheten under kjøperens. Lekkasjen kom fra kjøperens takterrasse. Det viste seg at en tilsvarende lekkasje hadde vært meldt til sameiets bygningsforsikring i 2018. Takstmenn mente vanninntrengningen skyldtes feil ved utførelsen og hadde pågått over flere år. Fjernet kledning viste råteskader i konstruksjonen.

Sameiet lot utbedre skadene og inngikk en avtale om kostnader på 415 056 kroner. Av dette gjaldt 249 606 kroner selve årsaken, og 165 450 kroner følgeskader. Kjøpers andel av kostnadene ble anslått til 91 643 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende hele utbedringskostnaden på 400 982 kroner, etter fradrag for en utbetaling fra sameiets forsikring på 14 074 kroner. I tillegg krevde kjøper 73 125 kroner til advokatutgifter og forsinkelsesrente.

Kjøper mente boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun hadde grunn til å regne med (§ 3-9), og at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Kjøper mente videre at sameiets utbedring ikke skulle redusere kravet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste at det var noen vesentlig mangel, blant annet fordi boligen var såpass gammel. Selskapet mente også at kjøper ikke hadde tapt mer enn sin egen andel av kostnadene, siden sameiet hadde betalt for utbedringen. Andelen anslo selskapet til omkring 90 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente enstemmig at leiligheten hadde en mangel, fordi den var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Nemnda mente derimot at selger ikke hadde brutt opplysningsplikten etter § 3-7. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til det samme.

Det vanskelige spørsmålet var hvor stort prisavslaget skulle være. Flertallet la vekt på tre ting.

For det første at prisavslag ikke forutsetter at kjøper har hatt et økonomisk tap, slik erstatning gjør. Når feilen sitter tett på selve leiligheten, slik en terrasselekkasje gjør, kan kjøper kreve full utbedringskostnad. Det gjelder selv om sameiet har betalt for utbedringen.

For det andre at selgers ansvar ikke er underordnet sameiets ansvar. Kjøper kan velge om kravet rettes mot selger eller sameiet. Flertallet la stor vekt på en lagmannsrettsdom om en lignende takterrasse.

For det tredje at følgeskadene i leiligheten under kunne tas med i beregningen.

Flertallet var uenig om fradrag for standardheving (at kjøper får en bedre terrasse enn den hun kjøpte). Lederen mente fradraget burde være omkring 10 prosent, og prisavslaget ble satt til 360 000 kroner. Forbrukerrepresentanten mente det ikke skulle være noe fradrag, siden terrassen hadde fått TG 1 og kjøper hadde grunn til å tro at utskifting lå langt frem i tid. Kravet om advokatutgifter førte ikke frem.

Mindretallet, selskapsrepresentanten, mente prisavslaget burde begrenses til kjøpers andel av sameiets kostnader, siden sameiet hadde dekket resten uten krav mot kjøper.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et sameies utbedring ikke nødvendigvis fjerner kjøperens krav mot selger. Når feilen er tett knyttet til din egen leilighet, som en takterrasse du bruker alene, kan prisavslaget bygge på hele utbedringskostnaden. Er feilen felles for alle sameierne, slik nemnda har lagt til grunn i andre saker, kan avslaget bli begrenset til din andel.

Saken viser også at selv når kjøper vinner frem, kan beløpet bli lavere enn kravet. Her var det fradrag for standardheving, og det var uenighet i nemnda om størrelsen.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra en takterrasse i et sameie skadet både kjøperens leilighet og leiligheten under, og kjøper krevde 400 982 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente det var en mangel, og at sameiets utbedring ikke hindret prisavslag.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 360 000 kroner i prisavslag. Advokatutgiftene ble ikke dekket, og en av tre i nemnda var uenig i beregningen.