Terrasse uten tillatelse, leilighet fra 1897: ikke medhold (FinKN 2022-748)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet i første etasje fra 1897, solgt som den er for 5,05 millioner kroner. Kjøperen overtok i mai 2020. Salgsoppgaven fremhevet en «herlig» sørvendt terrasse på 11 kvadratmeter i en idyllisk bakgård, med flere bilder. Terrassen var ikke nevnt blant dokumentene om ferdigattest og brukstillatelse. Boligrapporten ga terrassen TG 0 og 1, uten negative merknader.

Selgeren hadde eid boligen siden 2014 og svarte nei i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) på spørsmål om påbud, manglende tillatelser og utbygging.

Etter et årsmøte i borettslaget fikk kjøperen mistanke om at terrassen var oppført uten tillatelse. Den var bygget av en tidligere eier i 2001 uten søknad, og fire år etter ba antikvarmyndigheten om at den ble fjernet i forbindelse med en annen sak. Kjøperen søkte kommunen om dispensasjon og fikk det. Søknaden kostet 12 470 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 12 470 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), altså søknadsgebyret. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger, og at reklamasjonen (meldingen om at en mangel gjøres gjeldende) kom i tide. Kjøperen viste også til at selgeren hadde sittet i styret i borettslaget.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent, og at selgeren uansett ikke kjente til forholdet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til samme resultat, og nemnda sluttet seg til det. Nemnda gikk ikke inn på spørsmålet om reklamasjonsfristen. Tre ting avgjorde.

For det første kunnskapen. Terrassen var bygget i 2001, og brevet om å fjerne den kom i 2002. Selgeren kjøpte først i 2014, og det var ikke vist at selgeren hadde fått vite at terrassen var ulovlig. Selgerens svar i egenerklæringen forstås som uttrykk for hva selgeren kjenner til, og selgeren benektet å ha kjent til forholdet.

For det andre bevisene. Nemnda behandler saker skriftlig og krever normalt klare bevismessige holdepunkter for at selgeren visste mer enn det som ble sagt. Kjøperens påstander om hva tidligere eiere og styremedlemmer visste, var ikke dokumentert. Det var heller ikke noe som tydet på at megleren eller takstmannen kjente til forholdet.

For det tredje ble det ikke gitt objektivt uriktige opplysninger. Nemnda pekte også på at det lave beløpet kunne reise spørsmål om opplysningene hadde virket inn på kjøpet, men gikk ikke nærmere inn på det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at noe i boligen viser seg å være ulovlig. Kjøperen må kunne vise at selgeren visste om det, eller at det ble gitt uriktige opplysninger. En selger som har overtatt boligen med et tiltak som allerede var på plass, blir ikke uten videre regnet for å kjenne til at det mangler tillatelse. Det er også vanskelig å nå frem med udokumenterte påstander om hva tidligere eiere visste.

Kort oppsummert

• En terrasse på 11 kvadratmeter viste seg å være oppført uten søknad, og kjøperen krevde søknadsgebyret på 12 470 kroner dekket.
• Nemnda mente at selgeren ikke var vist å ha kjent til at terrassen manglet tillatelse, og at opplysningene ikke var uriktige.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Avgjørelsen var enstemmig.