Bod regnet som P-rom i leilighet fra 1962: ikke medhold (FinKN 2024-803)

Hva saken gjaldt

Boligen var en firerroms andelsleilighet fra 1962, solgt som den er for 3,13 millioner kroner, i tillegg til andel fellesgjeld. Salgsoppgaven omtalte en bod som walk-in closet, altså et lite garderoberom. Boligens areal ble oppgitt til 83 kvadratmeter, både som P-rom (primærrom, de rommene som brukes til daglig opphold) og som BRA (bruksareal). Takstmannen regnet garderoben, på 4,9 kvadratmeter, med som P-rom, og skrev at rommet opprinnelig var en bod.

Tre år senere skulle kjøperen refinansiere og ba en megler om en verdivurdering. Megleren mente at arealet bare var 78 kvadratmeter, fordi boden ikke kunne regnes som P-rom. En annen takstmann målte boden til 5,0 kvadratmeter og kalte den et S-rom (sekundærrom, som bod og lager). Verdivurderingen la 78 kvadratmeter til grunn og endte på 3 millioner kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 300 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at det var gitt en uriktig opplysning om arealet (§ 3-8). Rommet hadde hverken vindu eller innredning. Døråpningen fra soverommet var bare 55 centimeter bred, og det var en enkel skapdør med magnet i stedet for en vanlig dør. Det var også en høydeforskjell i gulvet mellom rommene. Kjøperen mente at avviket på 5 kvadratmeter, eller 6,6 prosent av 83, var stort nok til å være en mangel.

Selskapet hadde boligselgerforsikringen (en forsikring som dekker selgerens ansvar overfor kjøperen). Det mente at takstmannens vurdering var riktig, at rommet var stort nok til å regnes som P-rom, og at avviket uansett ikke ville hatt betydning for kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse. Tre ting veide tyngst.

For det første er fordelingen mellom P-rom og S-rom et skjønn som takstmannen utøver. Spørsmålet er dermed om skjønnet var uforsvarlig eller klart feil, ikke om et annet skjønn også kunne vært forsvarlig.

For det andre er det rommets faktiske bruk på befaringstidspunktet som teller, ikke om bruken er godkjent. Takstbransjens retningslinjer sier uttrykkelig at et rom kan stride mot byggeforskriftene og mangle godkjenning, uten at det påvirker klassifiseringen. Bildet i salgsoppgaven tydet på at rommet var stort nok til å stelle, kle på seg og oppholde seg i.

For det tredje hadde takstmannen opplyst at rommet opprinnelig var en bod, og at rom kan gjøres om fra P-rom til S-rom og omvendt. Selgeren kunne ikke bebreides for å ha støttet seg på vurderingen til en bygningssakkyndig. Sekretariatet var enig med kjøperen i at omtalen av rommet i salgsdokumentene kunne vært mer konsekvent, men det avgjørende er at klassifiseringen fremstår riktig.

Nemnda pekte også på at det var uvisst om endringer i bruken i kjøperens egen eiertid kunne forklare at to takstmenn vurderte rommet ulikt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uenighet mellom to takstmenn om et romareal ikke er nok til å få medhold. Kjøperen må vise at den første vurderingen var uforsvarlig eller klart feil.

Den viser også at klassifiseringen bygger på hvordan rommet ble brukt da det ble målt, ikke på hva det egentlig var tegnet som. Tegninger som kaller rommet en bod er ikke avgjørende alene.

Kort oppsummert

• Kjøperen mente at en bod på 4,9 kvadratmeter var feilaktig regnet som P-rom, og krevde 300 000 kroner.
• Nemnda ga kjøperen ikke medhold, fordi takstmannens skjønn ikke var uforsvarlig eller klart feil.
• Rommets faktiske bruk på befaringen er avgjørende, ikke om det er godkjent som oppholdsrom.