Feil om ansvar for takterrasse i dødsbo: delvis medhold (FinKN 2022-1063)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toppleilighet i tredje etasje, etablert i 2004 i et bygg fra 1969. Den ble solgt som den er for 2 850 000 kroner, og kjøperen overtok 1.10.20. Leiligheten hadde en stor takterrasse med pergola. I tilstandsrapporten var terrassen ikke tilstandsvurdert, med begrunnelsen at dette var sameiets ansvar. Salget kom fra et dødsbo. Egenerklæringen (skjemaet der selgeren svarer på spørsmål om boligen) var ikke utfylt. Der sto det at selgeren ikke hadde bodd i boligen og ikke hadde spesifikk kunnskap om den, og at kjøperen ble oppfordret til en særlig grundig besiktigelse.

Etter overtakelsen viste terrassen og pergolaen fukt- og råteskader. Da kjøperen tok det opp med sameiet, fikk han vite at han selv hadde vedlikeholdsplikten. Kjøperen fant også avvik ved vannuttaket på badet og ved avløpet for vaskemaskinen, og at kjøkkenventilatoren manglet utkast eller kullfilter. Kjøperen er sterkt svaksynt og var helt avhengig av taksten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 218 048 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Størstedelen gjaldt terrassen og pergolaen, og kravet omfattet også materialer, container, takseringskostnader, badet og ventilatoren. Kjøperen mente at det var gitt uriktige og mangelfulle opplysninger, og at det samlede avviket var vesentlig.

Selskapet med boligselgerforsikringen avslo. Det mente at det verken var opplysningssvikt eller en vesentlig mangel, blant annet fordi boligen ble solgt fra et dødsbo. Selskapet mente også at saken var mangelfullt dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, og nemnda var enig. Avgjørelsen var enstemmig.

For det første var opplysningen om terrassen uriktig (§ 3-8). Sameiet bekreftet at kjøperen hadde vedlikeholdsplikt for terrasse, rekkverk, overbygg og pergola i tilknytning til leiligheten. Kjøperen kunne se at terrassen var gammel og moden for renovering, og måtte regne med noe utgift. Men han hadde ikke grunn til å tro at hele regningen ville falle på ham alene.

For det andre var de øvrige forholdene ikke mangler. Nemnda så ingen opplysningssvikt (§ 3-7) eller uriktig opplysning for badet og ventilatoren. Heller ikke samlet var avviket vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Vedlikeholdsbehov på slike bygningsdeler var påregnelig, og salg fra et dødsbo innebærer en risiko for at de som selger, kan mindre om boligen. Misforholdet må være utvilsomt, og det var ikke tilfellet.

For det tredje ble prisavslaget satt lavere enn kravet. Nemnda tok utgangspunkt i de faktiske kostnadene på 87 890 kroner, inkludert kjøperens eget arbeid. Et pristilbud på 131 200 kroner ble ikke lagt til grunn, siden kjøperen selv gjorde jobben. Nemnda gjorde fradrag for at det var brukt materialer av høyere standard enn det som fulgte av avtalen, og for kostnader kjøperen uansett måtte regne med etter sameierbrøken. Prisavslaget ble satt til 75 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning i tilstandsrapporten om hvem som har ansvaret for en bygningsdel, kan gi rett til prisavslag. Prisavslaget dekker da bare den delen som skyldes feilen. Fradrag for standardheving og for det du uansett skulle ha båret, kan gjøre beløpet lavere enn kravet. Egeninnsats kan regnes med, men bør dokumenteres. Ved salg fra dødsbo har selgeren gjerne liten kunnskap, og nemnda tar hensyn til det når den vurderer om avviket er vesentlig.

Kort oppsummert

• Rapporten sa at takterrassen var sameiets ansvar, men kjøperen hadde vedlikeholdsplikten.
• Nemnda ga delvis medhold for den uriktige opplysningen og avviste de andre forholdene.
• Prisavslaget ble satt til 75 000 kroner, mot kravet på 218 048 kroner.