Råte ved terrassedør i enebolig fra 1971: ikke medhold (FinKN 2023-764)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fra 1971, solgt «som den er» for 2 070 000 kroner. Salgsoppgaven sa åpent at boligen var endret fra de godkjente tegningene, at det var bygget karnapp på fasaden som ikke var søkt godkjent, og at den hadde etterslep på vedlikehold. Tilstandsrapporten ga drenering, yttervegger og ytterdører TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og terrassene TG 3 (store avvik). Rapporten nevnte vesentlig råte ved siden av inngangen og at balkongdøren tok i karmen. I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) sto det at det var lekkasjer ved karnapp og garasjevindu, og at arbeid på fasaden var gjort av både faglærte og ufaglærte før selgeren kjøpte boligen.

Da kjøperen skiftet terrassedør etter overtakelsen, fant hun råte i bindingsverket og i bjelkelaget under gulvet. Hun mente også at endringen av hovedsoverommet var utført ufagmessig, med feil fuktsikring og isolasjon. I tillegg fant hun ut at bare ett av grensepunktene på eiendommen fantes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 128 750 kroner. I tillegg krevde hun utgifter til ny oppmåling av tomten, erstatning for eget arbeid og 58 916 kroner i sakskostnader. Hun mente at selgeren eller takstmannen måtte ha kjent til skadene, og at forholdene uansett var en vesentlig mangel.

Forsikringsselskapet bak selgerens boligselgerforsikring avslo. Det mente at ingen kjente til skadene utover det som var opplyst, at skadene ble oppdaget først da kjøperen åpnet konstruksjoner, og at kravet om grensepunkter og kjøperens egne kostnader ikke var dokumentert.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslag. Avgjørelsen var enstemmig. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke vist at selgeren eller takstmannen kjente til de skjulte skadene (§ 3-7). Selgeren benektet det, og skadene ble først funnet da overflatene ble åpnet. Takstmannen bygger på en visuell befaring, og det var ikke sannsynliggjort at han var grovt uaktsom. Om det ufagmessige arbeidet ved soverommet hadde kjøperen faktisk fått opplyst at tidligere eier hadde innredet og kledd uten fagbakgrunn.

For det andre var kravet om grensepunkter ikke dokumentert. Kjøperen har bevisbyrden, og udokumenterte påstander som bestrides, kan ikke legges til grunn.

For det tredje var avviket ikke vesentlig etter § 3-9 andre punktum. Kostnaden til fukt og råte på soverom og terrassedør ble regnet til 108 750 kroner, 5,25 prosent av kjøpesummen. Dermed var den kvantitative terskelen nådd. Men nemnda så på hva som var påregnelig ut fra opplysningene ved salget. Det var opplyst om lekkasjer, råte ved inngangen, TG 3 på terrassen, ufaglært arbeid og etterslep på vedlikeholdet. Kjøperen gjorde ikke nærmere undersøkelser og tok heller ikke forbehold. Loven beskytter bare mot åpenbare misforhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger i salgsdokumentene teller tungt, også når de er generelle. Når boligen er beskrevet med etterslep på vedlikehold, med lav tilstandsgrad på terrassen og med ufaglært arbeid, må kjøperen regne med at det kan komme kostnader.

Den viser også at skader som først kommer frem når du åpner vegger eller gulv, sjelden kan lastes selgeren eller takstmannen, med mindre du kan vise at de kjente til dem eller burde oppdaget dem. Krav som gjelder egne kostnader eller grensepunkter må dokumenteres.

Kort oppsummert

• Råte ved terrassedør og feil i en påbygd del av soverommet i en enebolig fra 1971, som var solgt med flere risikoopplysninger.
• Nemnda mente at skadene var påregnelige ut fra salgsdokumentene, og at ingen kjente til dem på forhånd.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.