Vanninntrenging ved stuevindu, bolig fra 1987: ikke medhold (FinKN 2023-146)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvdel av en tomannsbolig i Vestland fra 1987, solgt «som den er» for 3,85 millioner kroner og overtatt av kjøperen 10.10.21. Tilstandsrapporten opplyste at kledningen og alle vinduene på sørveggen var skiftet i 2014, og vinduene der fikk TG 1 (god stand). Selgeren hadde svart ja på spørsmål om utettheter ved fasade, og skrevet at det ved mye regn var litt fukt på bakveggen i garasjen, uten at det hadde vært noe problem.

Etter overtakelsen kom det vann inn over stuevinduet på sørveggen under uvær. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 8.11.21. Takstmenn fant mye silikon og fuging rundt vinduet og på kledningen, og mente lekkasjen skyldtes mangelfull tetting rundt et vindu i etasjen over. De mente fugingen kunne tyde på forsøk på tetting, og at det hadde lekket før salget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 139 056 kroner, som var anslått utbedringskostnad. I tillegg krevde kjøperen 4 000 kroner i erstatning for egenandel til juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøperen mente selgeren hadde fuget vinduet etter å ha skiftet kledningsbord, og at selgeren dermed kjente til lekkasjeproblemet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avslo kravet. Selgeren kjente ikke til noen vanninntrenging. Fugingen var gjort av estetiske grunner i forbindelse med maling av fasaden, for å lukke glipper mellom panelbordene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig, og sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat under tvil. Nemnda pekte på tre forhold.

For det første beviskravet. Kjøperen må sannsynliggjøre at selgeren kjente til eller måtte kjenne til lekkasjen (§ 3-7). Selgeren bestred kjennskap og forklarte at han hadde utført vanlig vedlikehold. Det var uklart om alle fugetiltakene var gjort av selgeren, eller om noe var gjort da vinduene ble skiftet i 2014.

For det andre lekkasjens karakter. Den oppsto bare ved spesielle værforhold, den var relativt liten, kom sjelden og satt høyt oppe på veggen. Da er det mindre sannsynlig at selgeren merket den.

For det tredje at nemnda fant saken bevismessig krevende, særlig fordi lekkasjen ble oppdaget kort tid etter overtakelsen høsten 2021. Etter en samlet vurdering var det likevel ikke sannsynliggjort at selgeren visste om den. Selgeren hadde heller ikke plikt til å opplyse at to kledningsbord var skiftet i 2020.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lekkasje kort tid etter overtakelsen, og tegn til fuging og silikon, ikke alene gir krav mot selgeren. Det avgjørende er om det kan sannsynliggjøres at selgeren kjente til problemet. Selgerens forklaring om vanlig vedlikehold kan være vanskelig å motbevise når saken behandles skriftlig.

Saken viser også at lekkasjer som bare skjer ved bestemte værforhold, gjør det vanskeligere å vise at selgeren måtte ha oppdaget dem. Gode bilder og en tydelig beskrivelse av når og hvordan lekkasjen viser seg, er viktige bevis.

Kort oppsummert

• Vanninntrenging over et stuevindu på sørveggen i en bolig fra 1987, med et krav på 139 056 kroner.
• Nemnda fant det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til lekkasjen, som bare oppsto ved spesielt vær.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.