Trapp og terrasse uten byggesøknad i tomannsbolig: ikke medhold (FinKN 2023-904)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig oppført i 1963 og bygget ut i 1980. Den ble solgt «som den er» for 2,9 millioner kroner ved kontrakt datert 26.9.19, og kjøperen overtok 11.10.19. Salget ble behandlet etter avhendingsloven slik den lød før lovendringen 1.1.22.

Salgsprospektet var åpent om at ikke alt var godkjent. Det sto at andre etasje var bygget om til en egen boenhet med kjøkken og bad uten at det var søkt om det, og at den innvendige trappen mellom etasjene var tatt bort. Det sto at kjelleren var innredet uten godkjent bruksendring, og at ansvar og risiko for å få godkjenning lå hos kjøperen. Tilstandsrapporten ga terrassen TG 1 (best mulig tilstandsgrad) og sa at den var i god stand. I egenerklæringen (selgerens eget skjema om det hun vet om boligen) opplyste selgeren at terrassene var bygget av ufaglærte, at det var utført ufaglært tømrerarbeid, og at utleiedelen ikke var omsøkt hos kommunen.

I april 2021 skrev kommunen til kjøperen at verandaen og den utvendige trappen verken var søkt om eller meldt inn. Hun sa fra til selskapet 21.6.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 42 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Beløpet var et pristilbud fra en arkitekt pluss kommunale gebyrer. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysningen om at trappen og terrassen ikke var omsøkt, og at kostnaden var merkbar.

Selskapet mente at selgeren hadde vært åpen om ufaglært arbeid og om at andre etasje ikke var godkjent. Trappen og terrassen var bygget for å komme til det arealet, så kjøperen var kjent med manglende godkjenning. Selskapet mente også at en eventuell mangelfull opplysning uansett ikke hadde påvirket avtalen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Nemnda kunne la spørsmålet om opplysningene dekket trapp og terrasse ligge. Avgjørelsen bygget på innvirkningsvilkåret (kravet om at en manglende opplysning må ha påvirket kjøperens beslutning om å kjøpe). Tre ting veide tyngst.

For det første ble det opplyst at terrassen var bygget ved ufaglært egeninnsats. Da kunne kjøperen ikke regne med at alt var byggesøkt og godkjent.

For det andre var det opplyst om langt mer omfattende ulovligheter. Ombyggingen av andre etasje til en egen boenhet og den innredede kjelleren var ikke søkt godkjent. Sammenlignet med det var trappen og terrassen en liten del av bildet. Nemnda pekte på at den i en tidligere sak hadde kommet til samme resultat for et inngangsparti, når det var gitt risikoopplysninger om andre manglende tillatelser.

For det tredje var kostnadene, selv om de ikke var bagatellmessige, ikke store nok til at nemnda mente at opplysningen ville ha endret kjøpet, sett i lys av det samlede opplysningsbildet. Sekretariatet mente også at det å få trappen og terrassen godkjent synes å koste lite.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når selgeren har vært åpen om at deler av boligen er ulovlig, kan det bli vanskelig å kreve noe for ulovlige forhold som kommer opp senere, særlig hvis de er mindre enn det som ble opplyst.

Den viser også at det ikke er nok at en opplysning mangler. Den må ha hatt betydning for kjøperens beslutning. Lese salgsdokumentene nøye før du kjøper, er derfor viktig: risikoen for godkjenning ble her uttrykkelig lagt på kjøperen.

Kort oppsummert

• Kommunen fant at veranda og utvendig trapp ikke var omsøkt. Kjøperen krevde 42 000 kroner.
• Det var opplyst om ufaglært bygging og om langt mer omfattende ulovligheter, så en manglende opplysning om trappen og terrassen ville neppe endret kjøpet.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.