Garasje på myr og skjev terrasse, bolig fra 1978: delvis (FinKN 2024-162)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978 med garasje og stor terrasse, solgt «som den er» for 3,050 millioner kroner. Salget var basert på en verdi- og lånetakst, ikke en tilstandsrapport. I egenerklæringen opplyste selger at terrassen var bygget i 2019 ved egeninnsats eller av ufaglærte, at det var skjevt gulv i smalgangen og garasjen, og at det kunne oppstå kondens fordi garasjen manglet undertak.

Ca. to år etter overtakelsen fant kjøperen lekkasje fra garasjetaket og setninger i konstruksjonen. Garasjen viste seg å være fundamentert direkte på myr, med en tykkelse på ca. 1,5 meter, og søyler hang delvis i luften. Terrassen hang skjevt, med ca. 6,5 cm høydeforskjell på en bredde av 2,5 meter. Senere ble det funnet at svalgangen mellom garasje og inngang var fundamentert på samme måte.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 118 710 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), erstatning for utgifter til juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om skjevhetene, og at boligen hadde en vesentlig mangel.

Forsikringsselskapet mente at kjøperen hadde klaget for sent på terrassen og svalgangen, og at selger hadde opplyst at terrassen var bygget av ufaglærte. Selskapet mente at det var gitt risikoopplysninger om bygningsdelene, og at utgiftene til bistand ikke var nødvendige.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at klagen var fremsatt i tide, selv om den var noe i tvil om terrassen. Foretaket hadde bevisbyrden for at det var klaget for sent, og den var ikke oppfylt.

Det var enighet om at garasjen ikke var forsvarlig fundamentert og måtte rives og bygges opp på nytt. Nemnda mente at det var helt upåregnelig for kjøperen. Salgsdokumentene sa at fundamentene trolig lå på komprimerte fyllmasser, og opplysningen om skjevt gulv ga ikke grunn til å vente et så omfattende problem. Nemnda kom derfor til at det var en vesentlig mangel etter avhl. § 3-9 andre punktum.

For terrassen var det opplyst at den var bygget av ufaglærte. Nemndspraksis er at kjøperen da har akseptert risiko for feil, og at dette gir et større fradrag i beløpet.

Når det gjaldt beløpet, var nemnda delt. Flertallet mente at prisavslaget måtte gjenspeile at kjøperen skulle ha dekket alle kostnadene ved å rive og bygge ny garasje, og at et pristilbud bør veie tyngre enn overslag. Flertallet landet på 600 000 kroner og tilkjente også erstatning for utgifter til juridisk bistand, samt forsinkelsesrente. Mindretallet mente at terrassen ikke var en mangel, at prisavslaget for garasjen burde stå i forhold til garasjens tekniske verdi på 200 000 kroner, og at prisavslaget til sammen skulle være 250 000 kroner uten erstatning.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en risikoopplysning ikke dekker alt. Opplysningen om skjevt gulv gjorde ikke at kjøperen måtte regne med at hele garasjen måtte rives.

Den viser også at arbeid gjort av ufaglærte gir mindre vern, og at prisavslaget kan bli lavere enn kravet fordi eldre bygningsdeler ikke er verdt like mye som nye.

Kort oppsummert

• Garasjen stod på myr og måtte rives, og terrassen var skjev, i en bolig fra 1978.
• Nemnda mente at garasjen var en vesentlig mangel, men at risikoen for terrassen delvis lå hos kjøperen.
• Flertallet satte prisavslaget til 600 000 kroner. Avgjørelsen var avgitt under dissens.