Takterrasse som lakk etter utbedring før salget: delvis medhold (FinKN 2023-373)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1988, solgt for 7 100 000 kroner og overtatt 1. mars 2022. Tilstandsrapporten beskrev de fleste bygningsdelene som fra byggeåret og sa at modernisering måtte påregnes. Yttervegger, taktekking og takterrassen fikk TG 2 (middels tydelige tegn til slitasje eller avvik). Rapporten opplyste at det var en lekkasje i dekket på takterrassen, og at den skulle utbedres «i disse dager». Selgeren hadde i egenerklæringen skrevet at en mindre lekkasje på terrassen ble utbedret i oktober 2021.

I juli 2022 oppdaget kjøperen et mørkt felt i et kott (en liten oppbevaringskrok) ved siden av takterrassen. Under linoleumen var gulvplatene gjennomtrukket av vann, med sopp. Undersøkelser viste større fukt- og råteskader i etasjeskillet. Årsaken var en lekkasje i overgangen mellom rekkverket på terrassen og veggen mot kottet. Den tidligere utbedringen hadde ikke stanset lekkasjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 425 000 kroner for utbedringene, pluss rente. Hun mente at selgeren ikke hadde utbedret slik det var lovet, at opplysningen om utbedring var uriktig, og at avviket var vesentlig.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til at selgeren hadde fått håndverkere til å undersøke og utbedre lekkasjen som var omtalt ved salget. Det mente også at det måtte være påregnelig med kostnader til taket i en bolig av denne alderen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, men under tvil. Nemnda kom under tvil til motsatt resultat. Tre ting veide tyngst.

For det første var kostnaden stor. Utbedringen utgjorde omkring 6 prosent av kjøpesummen, og det er nok til at kravet til størrelse på avviket var oppfylt. Skadeomfanget viste seg også å være større enn først antatt.

For det andre skyldtes lekkasjen en konstruksjonsfeil, og slike feil kan kjøperen vanligvis ikke regne med. Membranen på terrassen var ikke lagt med nødvendig oppbrett bak kledningen. Overgangen mot vindsperren var heller ikke tettet. Fuktig luft hadde derfor funnet den gamle lekkasjeveien.

For det tredje var utbedringen som selgeren lot gjøre kort tid før salget, selv mangelfull. Kjøperen var informert om at lekkasjen skulle utbedres, og kunne forvente at det ble gjort fagmessig. At også dette arbeidet var feil, var klart upåregnelig. Alderen på boligen og TG 2 ga ikke kjøperen noen risiko for det.

Nemnda var delt om beløpet. Flertallet la 425 000 kroner til grunn, men trakk fra for at kjøperen får nyere deler og for nytt rekkverk, som var påregnelig. De satte prisavslaget til 250 000 kroner, pluss rente. Mindretallet, som var forbrukerrepresentanten, mente at fradraget var for stort, siden de fleste arbeidene er lokale og gjelder skjulte deler som varer like lenge som huset. Det ville satt prisavslaget til 370 000 kroner. Avgjørelsen var derfor avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplyst lekkasje som skal utbedres, gir deg rett til å forvente at det gjøres ordentlig. Dersom utbedringen selv er dårlig og skadene er store, kan det være en mangel selv om tilstandsrapporten ga TG 2. Den viser også at nemnda kan være uenig om beløpet, og at fradrag for nyere deler og påregnelige utskiftinger kan gjøre prisavslaget mye lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• En opplyst lekkasje på takterrassen ble utbedret før salget, men utbedringen var mangelfull, og det oppstod fukt- og råteskader.
• Nemnda mente under tvil at det var en vesentlig mangel, fordi kostnaden var stor og feilene ikke var påregnelige.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 250 000 kroner av et krav på 425 000 kroner. Ett medlem mente at det burde vært 370 000 kroner.