Feilkoblet vifte og egenmontert dør: delvis medhold (FinKN 2022-31)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1992, solgt som den er for 3 075 000 kroner. Kjøperen overtok 1. april 2019. Salgsoppgaven fortalte at boligen var betydelig oppgradert siden 2013, og at man kunne flytte rett inn. Selger hadde kjøpt boligen i 2013.

Badene var fra 2013 og hadde TG 1 og TG 1-2 (lite eller ingen avvik). Selger hadde skrevet i egenerklæringen (selgerens egen beskrivelse av boligen) at arbeidene var utført av både faglærte og ufaglærte. Tilstandsrapporten nevnte at det ble stående vann på gulvet i dusjen, og at man måtte svabre. Vinduer og terrassedør i andre etasje var skiftet i 2018 og hadde TG 0. På spørsmålet om ufaglærte hadde gjort arbeid utover det som var nevnt, hadde selger krysset av nei. Selger hadde også opplyst om en tidligere lekkasje i en bod fordi en takstein hadde flyttet seg.

Etter overtakelsen fant kjøperen og fagfolk flere forhold, og kjøperen reklamerte (varslet om mangler) flere ganger i 2019:

• motfall mot sluk på begge bad, og ufaglært arbeid på badene
• en kjøkkenvifte som var feilkoblet og blåste avtrekksluft ned til bad og vaskerom
• varmekabler i hallen som ikke virket, og flere feil på el-anlegget
• manglende dampsperre i taket og fuktmerker i undertaket
• vinduer og en terrassedør som var montert uten god nok tetting og isolasjon

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 290 802 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7), og at boligen samlet var vesentlig dårligere enn forventet (§ 3-9 andre punktum). Utbedringskostnadene utgjorde ifølge kjøperen ca. 9,4 % av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring mot krav fra kjøper), avviste kravet. Det viste blant annet til at det var opplyst om ufaglært arbeid på badene, at selger ikke kjente til feil ved viften, og at varmekablene ikke var nevnt som en del av oppvarmingen. Selskapet mente at kostnadene utgjorde ca. 4,7 % av kjøpesummen.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om vinduer og terrassedør, men ikke om noe annet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom forholdene ett for ett.

Badene, varmekablene, el-anlegget, taklekkasjen og dampsperren ga ikke grunnlag for mangel. Selger hadde opplyst om at badene delvis var gjort av ufaglærte og om svakt fall. Det var ikke gitt opplysninger som tilsa at det var varmekabler i hallen. Selger kjente ikke til de øvrige forholdene i tilstrekkelig grad til at nemnda kunne legge til grunn at hun hadde holdt tilbake noe.

Vinduer og terrassedør ga derimot en mangel. Selger hadde selv skiftet dem, men svart nei på spørsmålet om ufaglært arbeid. Nemnda var enig med sekretariatet.

Kjøkkenviften var det eneste punktet der nemnda kom til et annet resultat enn sekretariatet. Selger hadde forklart at viften ikke ble byttet da kjøkkenet ble skiftet. Men bildene og begge takstmennenes vurdering pekte entydig på at feilkoblingen oppstod da kjøkkenet ble skiftet i 2013. Nemnda mente at det hadde en klar formodning mot seg at hele kjøkkenet ble skiftet bortsett fra viften. Feilen var ikke helt ubetydelig, siden matlukt og damp ble blåst inn i våtrommene. Selv om utbedringen var rimelig, mellom 15 000 og 31 250 kroner, mente nemnda at opplysningssvikten hadde påvirket kjøpet.

Nemnda fant ikke at boligen samlet sett var vesentlig dårligere enn forventet (§ 3-9 andre punktum). Den la vekt på at det var gitt risikoopplysninger om badene, at el-anlegget måtte forventes å være fra byggeåret 1992, og at skadene fra manglende dampsperre var svært begrensede.

Prisavslaget for de to mangelforholdene ble satt samlet til 25 000 kroner, med renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lang liste med reklamasjoner sjelden gir full uttelling. Nemnda vurderer hvert forhold for seg, og de fleste faller bort når kjøper ikke kan vise at selger visste, eller når risikoen var opplyst.

Den viser også at selgers svar i egenerklæringen har betydning. Har selger utført arbeid selv uten å opplyse om det, kan det gi en mangel selv om selve arbeidet ikke er dyrt å rette. Og selgers forklaring kan settes til side når bildene og takstmennenes vurderinger peker klart i en annen retning.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 290 802 kroner for mange forhold i en enebolig fra 1992.
• Nemnda fant mangel bare ved den feilkoblede kjøkkenviften og de egenmonterte vinduene og terrassedøren. De øvrige forholdene ga ikke krav.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 25 000 kroner.