Asbestplater under kledning, bolig fra 1925: delvis medhold (FinKN 2025-59)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1925, påbygd på 50- og 70-tallet. Den ble solgt «som den er» for 4 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga ytterveggene TG 1 (ingen avvik av betydning), og opplyste at boligen var oppført etter andre krav enn dem som gjelder i dag. Salgsdokumentene sa ingenting om asbest.

Da kjøperen tre år etter overtakelsen skulle bytte en verandadør, kom det frem asbestholdige plater under ytterpanelet. Flere plater var spikret gjennom da den nye kledningen ble satt opp. Biter av skadede plater lå løst inne i avtrekksventiler. Et rådgivende firma påviste asbest i støvprøver fra innenfor lukeåpninger, men ikke i prøver fra rommene i huset.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 941 512 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og erstatning for utgifter til juridisk bistand. Kjøperen mente at selger måtte ha kjent til platene, siden ny kledning var satt på og vinduer og verandadør var skiftet i selgers tid. Kjøperen mente også at det var en vesentlig mangel på grunn av helserisikoen.

Forsikringsselskapet svarte at selger ikke kjente til asbest, at det ikke var vist at platene var en helserisiko, og at asbesten kunne saneres når kledningen en gang skulle skiftes.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok stilling til to spørsmål.

Det første var om selger hadde holdt tilbake opplysninger (avhl. § 3-7). Nemnda mente at det ikke var bevis for det. Platene lå skjult, og det var ikke holdepunkter for at selger selv skiftet vinduene, eller at en håndverker fortalte selger om asbesten. Kravet førte derfor ikke frem på dette grunnlaget.

Det andre var om boligen hadde en vesentlig mangel (avhl. § 3-9 andre punktum), det vil si et avvik som er så stort at kjøperen med rimelighet ikke måtte regne med det. Nemnda mente at kostnadene til selve saneringen var høye nok til at det økonomiske kravet var oppfylt. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde konkludert med at det ikke var en mangel, fordi platene var hele og det ikke var målt asbest inne i boligen.

En ny rapport endret bildet. Den viste at platene var skadet av spiker, og at risikoen for spredning fra dem var høy. Nemnda la rapporten til grunn og kom, under noe tvil, til at det var en vesentlig mangel.

Nemnda fastsatte likevel ikke prisavslaget. Kravet besto av poster for asbestsanering og for rigg og drift, og nemnda fant det uklart hva postene omfattet. Spørsmålet om erstatning for utgifter til bistand skulle avgjøres sammen med den senere utmålingen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at asbest i en eldre bolig ikke automatisk er en mangel. Det avgjørende er om materialet er skadet, om det er risiko for spredning og hvor store kostnadene er.

Den viser også at du kan vinne på mangelspørsmålet og likevel stå uten et fastsatt beløp. Har du et krav, må hver post i kostnadsoverslaget være forklart, slik at det er mulig å se hva som er sanering og hva som er annet arbeid.

Kort oppsummert

• Asbestholdige plater under kledningen i en bolig fra 1925 ble funnet tre år etter overtakelsen.
• Nemnda fant ikke at selger kjente til dem, men mente at skadde plater og høy risiko for spredning var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, siden nemnda ikke fastsatte prisavslaget.