Trekk og punkterte vinduer i leilighet fra 1999: ikke medhold (FinKN 2022-499)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var en selveierleilighet oppført i 1999. Den ble solgt «som den er» for 7,75 millioner kroner og overtatt høsten 2020. Salgsoppgaven beskrev boligen i rosende ordelag og viste til gode vurderinger i tilstandsrapporten (TG 1 og TG 2, der TG 1 betyr ingen avvik og TG 2 avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen hadde imidlertid ikke vurdert vinduer, yttervegger eller tak, fordi vedlikeholdet av dem lå hos sameiet.

I egenerklæringsskjemaet (selgers svar på spørsmål om boligen) opplyste selger at det hadde vært fuktskade på et takvindu, og at vinduet var skiftet.

Utover høsten og vinteren merket kjøperne kraftig kulde og trekk. Stearinlys blafret på spisebordet, og noen steder kunne de se ut mellom vindusramme og karm. To termografirapporter (målinger med varmekamera) viste punkterte vinduer, luftlekkasjer og kuldebro. Kjøperne reklamerte (meldte fra om feilen) i januar 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning, til sammen 314 306 kroner. Av dette gjaldt 250 000 kroner utbedringskostnader, og 64 306 kroner gjaldt kostnader til sakkyndig og juridisk bistand. Kjøperen mente at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, og at boligen hadde en vesentlig mangel.

Selskapet, Protector Forsikring, hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det mente at vinduene kunne ha punktert etter at risikoen gikk over til kjøperne, eller at det var reklamert for sent. Uansett mente selskapet at det ikke var grunnlag for mangelsansvar.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), og la vekt på tre forhold.

For det første vinduene. De var over 20 år gamle og ikke vurdert i tilstandsrapporten. Da måtte kjøperen regne med at de var fra byggeåret. Vinduer på den alderen kan snart trenge utskifting, og at noen har punktert, er ikke et markant avvik fra det kjøperen kunne forvente.

For det andre luftlekkasjene. Målingene viste at tettheten var noe dårligere enn minstekravet da huset ble bygd, og at det trakk mer enn ventet. Men kjøperen kunne ikke forvente samme tetthet i en over 20 år gammel bolig med energikarakter E som i et nybygg. Nemnda fant derfor ikke et tydelig misforhold mellom det kjøperen kunne vente og det hun fikk (§ 3-9 andre punktum).

For det tredje selgers opplysningsplikt (§ 3-7). Nemnda var i tvil. Den mente leiligheten hadde mer trekk enn vanlig, men partene la frem rapporter som ikke sa det samme om hvor stort avviket var. Nemnda kan ikke besiktige boligen eller høre de sakkyndige, og kunne ikke se at rapporten som viste et lite avvik hadde klare feil. Nemnda mente også at opplevelsen av trekk i stor grad er subjektiv. Under tvil kom den til at selger ikke hadde holdt tilbake opplysninger. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder teller mye når nemnda vurderer hva en kjøper kan forvente. Trekk og utett vinduer i en bolig fra 1999 regnes ikke som en mangel bare fordi det trekker mer enn i en ny bolig. Deler av boligen som tilstandsrapporten ikke har vurdert, gir kjøperen lite å støtte seg på.

Saken viser også hvor mye som avhenger av dokumentasjonen. Når rapportene fra hver side peker i ulik retning, og nemnda ikke kan undersøke selv, kan tvilen ende hos selger. Rapporter som sier hvor stort avviket er, og hva som var kjent for selger, veier tungt.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 314 306 kroner etter trekk, luftlekkasjer og punkterte vinduer i en leilighet fra 1999.
• Nemnda mente at alderen på boligen og vinduene gjorde avviket forventbart, og fant ingen mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold og fikk ingenting. Nemnda var likevel i tvil om selgers opplysningsplikt.