Ny lekkasje fra terrasse etter opplyst utbedring: ikke medhold (FinKN 2024-360)

Hva saken gjaldt

Boligen var en terrasseleilighet fra 2012 i et nyere bygg med fire leiligheter. Den ble solgt i den stand den var for 2,91 millioner kroner ved kontrakt 4.6.20, og kjøperen overtok 1.7.20. Salget skjedde ved fullmakt, og selgeren hadde ikke bodd i leiligheten. Egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det hun vet om boligen) var derfor ikke utfylt, og kjøperen ble oppfordret til å foreta en særlig grundig besiktigelse.

Salgsoppgaven fortalte at det hadde vært vannskade, at skaden skyldtes bygningsfeil, og at den var utbedret av autorisert snekker. En skaderapport fra februar 2020 lå ved. Den beskrev at vann trakk inn gjennom yttervegg, antatt under verandadøren og i ett vindu, og pekte foreløpig på byggefeil. Tilstandsrapporten opplyste også om lekkasje under et vindu fra veranda, utbedret av profesjonell tømrer, og om noe som så ut som fukt på undersiden av verandaen i etasjen over.

Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 28.4.21. Etter kraftig regn kom det vann inn ved stuevinduet og verandadøren, altså på samme sted. Rapportene til kjøperen viste at årsaken lå over døren og vinduet, ved membranen (den tette duken) på terrassen i etasjen over. Membranen var montert feil, og det var flere andre utførelsesfeil.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 180 394 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 38 500 kroner til advokatkostnader, takstutgifter og forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente at opplysningen om at lekkasjen var utbedret, var uriktig, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun kunne forvente.

Selskapet mente at selgeren ikke hadde gitt uriktige opplysninger, og at utbedringen ikke var vesentlig i forhold til kjøpesummen. Selskapet pekte også på at lekkasjen skyldtes feil ved naboleilighetens terrasse, noe selgeren ikke kunne holdes ansvarlig for.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Nemnda så på to spørsmål.

Det første var om opplysningen om at lekkasjen var utbedret, var uriktig. Nemnda mente ikke det var sannsynliggjort. Lekkasjen i selgerens tid kom trolig under vinduet og døren, mens den nye kom fra oversiden. Skadebildet og årsaken var altså ulike, og den nye skaden kunne være en helt ny skade. Selskapet hadde dessuten lagt frem en faktura for utbedringen, og kjøperen hadde ikke lagt frem noe som tydet på at den første skaden ikke ble utbedret.

Det andre var om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente. Her var det flere uklarheter.

• Partene var uenige om kostnadene. Kjøperens to tilbud utgjorde til sammen 174 394 kroner, rundt 6 prosent av kjøpesummen, mens selskapet mente 90 000 kroner, rundt 3 prosent. Tilbudene så ut til å dekke mye av det samme.
• Det var uklart hvem som var ansvarlig for skaden, og om den lå på naboens terrasse.
• Tilstandsrapporten hadde nevnt noe som så ut som fukt under verandaen i etasjen over, så noen kostnader kunne være påregnelige.

Nemnda mente derfor ikke at kjøperen hadde sannsynliggjort en mangel, blant annet fordi usikkerheten om utbedringskostnadene ikke var klargjort. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tidligere skade som er meldt utbedret, ikke gir grunnlag for krav bare fordi vann kommer inn på samme sted igjen. Du må vise at det er samme skade og samme årsak. Er årsaken en annen, er det ikke gitt uriktig informasjon.

Saken viser også at kravet må dokumenteres. Når tilbudene overlapper, ansvaret er uklart og et gammelt tilbud ikke er oppdatert, er det vanskelig å få medhold. Det hjelper å ha én samlet og oppdatert kostnadsberegning, og en tydelig beskrivelse av hvem som har ansvar for skaden.

Kort oppsummert

• Vann kom inn ved stuevindu og verandadør i en leilighet fra 2012, etter at en tidligere lekkasje var opplyst utbedret. Kjøperen krevde 180 394 kroner.
• Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at skaden hadde samme årsak som den første, og at kostnader og ansvar var for uklare.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.