Ulovlig avkjørsel til leilighet fra 1910: delvis medhold (FinKN 2024-81)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygning fra 1910, som var totalrenovert og delt i tre leiligheter. Den ble solgt «som den er» for 4 millioner kroner i november 2020. Salgsoppgaven sa at det var parkering i gaten og at det ikke fulgte med parkeringsplass. Den viste også til at kommunen hadde gitt tillatelse til en kjøreveg og tre biloppstillingsplasser på egen tomt, og at det bare forelå midlertidig brukstillatelse.

Etter overtakelsen brukte kjøperne oppkjørselen daglig. Så kom et varsel fra kommunen om at avkjørselen var ulovlig og måtte stenges og tilbakeføres. Selger hadde søkt om avkjørselen i 2018, og kommunen hadde stilt en rekke vilkår, som aldri ble oppfylt. Senere viste det seg at også et stort stuevindu måtte byttes med et mindre for å få godkjenning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 500 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og forsinkelsesrente. Kravet gjaldt først både avkjørselen, parkeringen og vinduet, men ble senere avgrenset til avkjørselen. Kjøperen mente at selger visste at veien var ulovlig og måtte stenges, og at dette ble holdt skjult. Kjøperen fikk også en verdivurdering som anslo verditapet til 400 000 kroner.

Forsikringsselskapet mente at kjøperen hadde mistet retten til å kreve noe ved passivitet, at det ikke var holdt tilbake noe, og at det heller ikke var en vesentlig mangel. Selger og megler forklarte at det var opplyst tydelig at avkjørselen ikke var lovlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at salgsdokumentene viste ganske tydelig at det ikke fantes ferdigattest for avkjørselen. Det som ikke fremgikk, var hvilke vilkår kommunen hadde satt for å godkjenne veien. Det var ti vilkår, og de var omfattende. Selger hadde kjent til kommunens brev, og nemnda mente at selger hadde klar oppfordring til å opplyse om dem. Nemnda mente at selger ikke hadde fortalt godt nok hva som måtte til for å gjøre den midlertidige tillatelsen endelig. Derfor var det en mangel etter avhl. § 3-7 (selgers plikt til å opplyse om det han kjenner til).

For vinduet kom nemnda til det motsatte. Det var ikke klare holdepunkter for at selger visste at vinduet ikke var godkjent.

For beløpet mente nemnda at det ikke var forsvarlig å bygge på en enkelt e-post fra en megler. Det var ukjent hva en avstenging ville koste, og hvilke andre adkomstmuligheter som fantes. Nemnda fant det derfor ikke mulig å si noe mer konkret om verditapet. Parkeringsspørsmålet hang på hva som var sagt muntlig på visningen, og det lot seg ikke avgjøre skriftlig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at salgsoppgaven nevner en midlertidig tillatelse. Selger kan ha plikt til å opplyse om hva som konkret må til for at tillatelsen skal bli endelig, særlig når vilkårene er tunge å oppfylle.

Den viser også at et krav trenger et tallgrunnlag. En verdivurdering alene, uten at kostnadene og alternativene er klarlagt, ga ikke et beløp nemnda ville ta stilling til.

Kort oppsummert

• Avkjørselen til en nyrenovert leilighet fra 1910 var ulovlig og måtte stenges.
• Nemnda mente selger hadde underkommunisert kommunens vilkår, men ikke at vinduet var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Nemnda satte ikke noe prisavslag, fordi verditapet ikke var godt nok belyst.