Råte og skadedyr i oppussingsobjekt fra 1941: ikke medhold (FinKN 2023-621)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1941, solgt som den er for 900 000 kroner og overtatt i desember 2020. Salgsoppgaven sa åpent at vedlikeholdet hadde stoppet de senere årene, og at det var vedlikeholdsbehov både ute og inne. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 2 eller TG 3 (vesentlige eller store avvik). Den varslet blant annet begynnende råte rundt vinduer, at kryperommet under mesteparten av huset ikke kunne inspiseres, og at kryperom er risikokonstruksjoner som kan skjule fukt og råte. Selger hadde ikke bodd i boligen, og opplyste i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) om fuktinnsig i kjelleren, ett tilfelle med mus og sprekker i muren.

Da kjøperen begynte å pusse opp, fant han omfattende råteskader, stokkmaur, mus, sølvkre og at dampsperre (sperren som hindrer fukt i å trekke inn i veggen) manglet i yttervegger og himling. Kjøperen fikk også vite at fuktinnsiget i kjelleren kom fra en lekkasje på boligens egen stikkledning, ikke fra kommunens graving slik selger hadde skrevet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 638 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 24 746 kroner i erstatning for sakkyndigkostnader, pluss renter. Kjøperen mente at selger kjente eller måtte kjenne til forholdene, at opplysningene var uriktige, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Selger hadde ikke bodd der, kjente ikke til mer enn det som var opplyst, og avviket var ikke vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre ting var avgjørende.

For det første kunne ikke boligen regnes som vesentlig mangelfull (§ 3-9 andre punktum). For eldre oppussingsobjekter skal det mye til, og kjøperen må regne med skjulte skader. Her var det gitt mange urovekkende opplysninger om fukt, råte, mus og et kryperom som ikke var undersøkt. Kjøperen hadde dermed godtatt en betydelig risiko for skjulte feil. Skadene var større enn forventet, men det er bare et tydelig misforhold mellom forventet og faktisk stand som gir krav.

For det andre selgers kunnskap (§§ 3-7 og 3-8). Selger hadde ikke bodd i boligen, og sønnen hadde bodd der mesteparten av tiden. Etter fast praksis regnes ikke sønnen som selger når det gjelder kunnskap. Det fantes ingen konkrete holdepunkter for at selger selv kjente til mer enn han hadde opplyst.

For det tredje lekkasjen. Selskapet hadde ikke lagt frem selgers skriftlige forklaring, og nemnda kritiserte det. Men lekkasjen ble utbedret av fagfolk i 2020, og nemnda mente at feil årsak i egenerklæringen neppe kunne ha påvirket kjøpet.

Kjøperen nådde dermed ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et hus solgt med åpenhet om dårlig vedlikehold og mange risikoopplysninger gir lite rom for krav, selv når skadene blir større enn ventet. Jo flere varsler i salgsdokumentene, jo mer risiko har kjøperen tatt.

Den viser også at selger ikke uten videre svarer for hva slektninger som bodde i boligen, visste. For at selger skal ha holdt tilbake noe, må kunnskapen faktisk ha kommet til selger.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant råte, stokkmaur, mus og manglende dampsperre i en enebolig fra 1941 og krevde 638 000 kroner.
• Salgsdokumentene hadde varslet mye om fukt, råte og kryperom som ikke var undersøkt, og selger kjente ikke til mer enn det han hadde opplyst.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.