Punkterte vinduer i loftsleilighet fra 1987: ikke medhold (FinKN 2022-478)

Hva saken gjaldt

Boligen var en ettromsleilighet på loftet i en bygning fra 1900, med leiligheten etablert i 1987. Den ble solgt «som den er» for 1,6 millioner kroner og overtatt 25.8.21. Selger hadde gitt fullmakt til en annen som sto for salget, og salgsoppgaven sa at selger hadde begrenset kunnskap om eiendommen. Egenerklæringsskjemaet (selgers svar på spørsmål om boligen) ble derfor ikke besvart. Det forelå bare en våtromsrapport, altså en tilstandsvurdering av våtrom og kjøkken, og vinduene ble ikke vurdert. Salgsoppgaven nevnte kun at vinduene hadde to lag isolerglass.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at vinduene var punktert og i generelt dårlig stand. Et firma bekreftet at de ikke lenger var tette og måtte skiftes. Ett vindu måtte tettes med tape for å hindre trekk og fuktighet. Kjøperen viste også til en glipe mellom vindu og karm som gjorde det kaldt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 57 500 kroner, som var utbedringskostnaden for vinduene. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om punkterte vinduer, og la frem en uttalelse fra formannen i sameiet. Den sa at selger var kjent med at vedlikeholdet av vinduene hadde vært forsømt lenge, og at en tidligere leietaker hadde klaget over trekk.

Selskapet, Protector Forsikring, hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet. Siden boligen ble solgt ved fullmakt, mente selskapet at kjøperen tok en større risiko for feil og skader, fordi selger ikke kjente eiendommen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Den tok ikke stilling til om selger hadde holdt tilbake noe. Det avgjørende var innvirkningsvilkåret i § 3-7 andre punktum: ville avtalen vært inngått på samme vilkår om kjøperen hadde fått vite om vinduene? Nemnda svarte at en manglende opplysning ikke kunne ha påvirket avtalen, og la vekt på to ting.

For det første alderen. Ved salget var det ikke opplyst noe om vinduenes alder eller om oppgraderinger. Da legger nemnda byggeåret til grunn, og vinduene var fra 1987. Med den alderen var det påregnelig at de snart måtte vedlikeholdes eller skiftes, selv om de kunne se nyere ut. Kjøperen måtte gå ut fra at vinduene måtte utbedres på kort sikt.

For det andre salgsformen. Siden boligen ble solgt ved fullmakt, var egenerklæringen ikke besvart, og det fantes bare en våtromsrapport. Kjøperen måtte derfor regne med at det kunne dukke opp feil som en vanlig tilstandsrapport ville ha avdekket. Nemnda mente at risikoen for slike feil ligger hos kjøperen.

Nemnda fant heller ikke grunnlag for mangel etter reglene om uriktige opplysninger (§ 3-8) eller om vesentlig dårligere stand enn ventet (§ 3-9 andre punktum). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på en bygningsdel kan avgjøre utfallet, også når selger kanskje visste om feilen. Når vinduer er gamle, og salgsoppgaven ikke sier at de er skiftet, må kjøperen regne med å skifte dem.

Saken viser også at måten boligen selges på, betyr noe. Uten egenerklæring og uten full tilstandsrapport har kjøperen færre opplysninger å støtte seg på, og tar en større del av risikoen.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 57 500 kroner etter punkterte vinduer i en loftsleilighet med vinduer fra 1987.
• Nemnda mente at en eventuell manglende opplysning ikke kunne ha påvirket avtalen, fordi vinduene var gamle og boligen ble solgt ved fullmakt.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk rett.