Kappede stendere ved vindusbytte: ikke medhold, dissens (FinKN 2022-502)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1977, solgt som den er for 2 750 000 kroner. Kjøperen overtok 15.12.20. Selger hadde bodd i boligen siden 2016. I egenerklæringen opplyste selger at vinduene på tre soverom og vaskerommet var byttet i 2020 ved ufaglært egeninnsats. Tilstandsrapporten ga yttervegg og vinduer TG 1 (ingen symptomer), men takstmannen hadde ikke gjort fysiske inngrep i konstruksjonen.

Høsten 2021 åpnet kjøperen veggen på et soverom ved oppussing. Da ble det klart at de to stenderne som bar bjelken over vinduet var kappet da større vinduer ble satt inn. Lasten gikk nå via spikre til de nærmeste stenderne, og det var gjort likt på alle soverommene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 62 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), som var et anslag fra et entreprenørfirma. Kjøperens takstmann hadde anslått en tilleggsbæring til omkring 33 375 kroner. Kjøperen mente at selger som utfører arbeid selv, må sette seg inn i hvordan det skal gjøres, og at omfanget av egeninnsatsen måtte opplyses.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Selger hadde ikke visst og heller ikke måttet vite at kappingen svekket bæringen. Når det er opplyst om ufaglært egeninnsats, tar kjøperen risikoen for feil og ufagmessige løsninger.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var delt. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og to av tre medlemmer kom til at kjøperen tapte.

For det første er det ikke nok til å utløse opplysningsplikt at selger har utført arbeid selv. Flertallet mente likevel at avansert eller risikofylt egeninnsats i alminnelighet må opplyses. Et inngrep som svekker bæreevnen er naturlig å nevne.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selger forsto hvor alvorlig inngrepet var. Selger hadde ment at lektene på hver side og stenderen under vinduet ga god nok bæring. Spørsmålene i egenerklæringen gjelder hva selger kjenner til. Inngrepet så beskjedent ut, og utbedringen var moderat i kostnad.

For det tredje mente flertallet at det derfor var nok å opplyse at vinduene var byttet ved egeninnsats.

Mindretallet mente noe annet. En opplysning om at vinduer er byttet ved egeninnsats sier lite om risikoen for at veggen ikke bærer. Selger visste at det var gjort inngrep i den bærende konstruksjonen, og kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite det. Mindretallet pekte også på at inngrepet syntes å ha vært søknadspliktig. Avgjørelsen ble avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om ufaglært egeninnsats i utgangspunktet gjør at du som kjøper overtar risikoen for dårlig utførelse. Utgangspunktet er at selger ikke må forklare hva arbeidet gikk ut på.

Men den viser også at grensen er uklar. Hvis egeninnsatsen er avansert eller rører ved bærende deler, kan det være noe selger må opplyse om. Her var nemnda delt, og utfallet hang på hva selger selv forsto.

Kort oppsummert

• Selger hadde satt inn større vinduer og kappet stendere som bar veggen, og opplyst om ufaglært egeninnsats.
• Flertallet mente selger ikke kjente til alvoret, så opplysningen om egeninnsats var nok. Mindretallet mente inngrepet burde vært nevnt.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nådde ikke frem med kravet på 62 500 kroner.