Feil ved balkong og selgers opplysninger: delvis medhold (FinKN 2025-219)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fireroms leilighet fra 1998 i Akershus, øverst i en blokk, solgt «som den er» for 8,5 millioner kroner i 2019. Den ble markedsført som velholdt, med en innglasset balkong på 29 kvm. Tilstandsrapporten ga balkongen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), begrunnet med alder. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selger at det for en del år siden hadde vært utettheter på balkongen, at det var reparert, og at arbeidet var gjort av faglærte gjennom sameiet. Kjøper hadde på visningen spurt hva reparasjonen gjaldt. Ifølge kjøper svarte selger at hun ikke husket detaljene, men mente sameiet hadde ansvaret og at feilen var rettet.

Etter overtakelsen kom det vann fra kjøperens balkong og ned på balkongen under. I mars 2020 fikk kjøper høre at sameiet ville rette opp feilen i konstruksjonen, og at kjøper selv måtte betale for å fjerne innglassing, blikkenslagerarbeid, fliser og varmekabler. Kjøper meldte fra til selskapet, som avslo kravet i juni 2020.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning på til sammen 594 374 kroner. Beløpet var det balkongarbeidet og de sakkyndige kostet da sameiet utbedret høsten 2023. Kjøper mente at selger kjente til konstruksjonsfeilene. Protokoller fra sameiermøter viste at vann og skjeve balkonggulv var diskutert, og at selger hadde vært til stede.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, mente først og fremst at kravet var tapt på grunn av passivitet. Kjøper hadde ikke hørt fra seg etter avslaget i 2020 før en forespørsel om mekling i januar 2024. Selskapet mente også at kravet kunne være foreldet, at saken ikke egnet seg for skriftlig behandling, og at det ikke var noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold, men nemnda kom til noe annet. Nemnda avgjorde saken på tre punkter.

Det første var passiviteten. Det gikk drøyt 3 år og 6 måneder fra avslaget til kjøper fulgte opp. Nemnda kalte det et grensetilfelle og var i tvil. Mellom en forbruker og et forsikringsselskap er det lite rom for å si at et krav er tapt på grunn av tidsforløp. Kostnaden hadde vært uavklart og økt over tid, og det talte for kjøper. Opplysningssvikten fra selger var dessuten alvorlig. Kjøper hadde lite annet enn egenerklæringen å forholde seg til, og den var egnet til å berolige. Kravet var derfor ikke tapt.

Det andre var opplysningssvikten (§ 3-7). Problemer med feilkonstruksjon og vanninnsig fra balkongene hadde vært tatt opp på flere sameiermøter som selger deltok på, men det ble i liten grad fortalt i salgsdokumentene. Nemnda mente dette klart kunne påvirke avtalen.

Det tredje var utmålingen (§ 4-12). Kjøper hadde krevd hele beløpet, men det skal trekkes noe for standardheving og forlenget levetid, med tanke på balkongenes alder og TG 2. Prisavslaget ble skjønnsmessig satt til 400 000 kroner. Kravet om erstatning for saksomkostninger ble ikke vurdert, fordi kjøper ikke hadde sagt hva det gjaldt. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger kan miste beskyttelsen når det finnes protokoller som viser at han kjente til et problem. En egenerklæring som sier at noe er reparert, gir et for pent bilde når problemet i sameiet var større og lenge hadde vært kjent.

Den viser også at lang tid etter et avslag kan true kravet, men ikke automatisk. Nemnda så på hele forløpet: hvorfor det tok tid, og hva selskapet kunne vente. Skriftlig kontakt underveis gjør en forskjell.

Kort oppsummert

• Balkongen lakk fordi den var feilkonstruert, noe sameiet hadde diskutert i mange år før salget.
• Nemnda mente selger ga for lite informasjon, og at kravet ikke var tapt selv om det gikk over tre år.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 400 000 kroner i prisavslag mot et krav på 594 374 kroner.