Råteskader og fundamentfeil i enebolig: delvis medhold (FinKN 2024-1064)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1950 med garasje og utleiedel. Den ble solgt for 5,55 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra 5.7.18, og kjøperen overtok 29.8.18. Salgsoppgaven fortalte at boligen var betydelig påbygd i 1985 og betydelig renovert i 2013 til 2017, blant annet med ny drenering og ny altan. Verdi- og lånetaksten nevnte at det gjensto noe utvendig arbeid med grunnmuren.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at faglærte hadde bygget terrassen, mens selger og faren hadde ordnet drenering. Selger fortalte også om et arbeid selv på muren under garasjen.

I mars 2023 besøkte en håndverker boligen og oppdaget konstruksjonsfeil og råte på terrassen, at garasjen manglet fundament og betongdekke, og at en vegg av tre gikk under bakkenivå og dermed var utsatt for fukt. Kjøperen klaget til selskapet 14.3.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 381 625 kroner. I tillegg krevde kjøperen erstatning for renteutgifter på 49 968 kroner i måneden fra oktober 2023, og forsinkelsesrente. Kjøperen hadde delvis utbedret forholdene, og mente de samlede utbedringskostnadene var 1 114 090 kroner.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger. Selskapet, HDI Global Specialty SE, mente at selger hadde fortalt om arbeidet han hadde gjort selv, og at kjøperen måtte regne med at garasjens fundament var fra byggeåret. Selskapet mente at bare terrassen var med i vurderingen av om mangelen var stor nok, og at utbedringen ikke kostet mer enn 737 475 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig. Den fant at boligen hadde en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum (boligen er vesentlig dårligere enn kjøperen kunne vente), og sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse om det. På prisavslaget kom nemnda til et annet resultat enn sekretariatet, som hadde satt det til 500 000 kroner.

For det første mente nemnda at treveggen under bakken ikke var en del av dreneringsarbeidet. Veggen er ikke en forskriftsmessig løsning, og feilen oppsto på et annet tidspunkt enn da selger la drenering. Kostnaden ble dermed med i utmålingen. Nemnda la til grunn 1 114 090 kroner.

For det andre var fradraget for standardheving (at kjøperen får en bedre bygningsdel enn den var, og derfor må ta noe av kostnaden selv) for høyt. Sekretariatet hadde regnet med om lag 35 %. Terrassen var bare sju år gammel ved kjøpet, og både garasjefundamentet og treveggen kunne kjøperen vente hadde vært av betong, som har svært lang levetid. Boligen var også solgt som betydelig renovert. Nemnda satte fradraget til om lag 20 %.

For det tredje kunne ikke selskapets innvending om rimeligere utbedring føre frem. Pristilbudene selskapet la frem kom etter at kjøperen hadde utført arbeidene, og selskapet hadde ikke svart på oppfordringen om konkrete tilbud.

Prisavslaget ble satt til 900 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet om erstatning for renteutgifter fikk kjøperen ikke medhold i, blant annet fordi kjøperen har plikt til å begrense sitt tap og fordi det ikke var sammenheng mellom feilen og utgiftene, jf. § 4-14.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om egeninnsats ikke dekker feil du ikke fikk vite om, og at bygningsdeler med lang levetid gir lite fradrag. Beløpet du får er også bare en del av kravet: nemnda satte 900 000 kroner mot et krav på 1 381 625 kroner.

Den viser også at det hjelper å ha egne pristilbud og dokumenterte kostnader, spesielt når selskapet ikke har lagt frem tilsvarende tilbud i tide. Renteutgifter til mellomfinansiering ble ikke dekket.

Kort oppsummert

• Feil på terrassen, garasjens fundament og en trevegg under bakken ble oppdaget fem år etter kjøpet.
• Nemnda fant en vesentlig mangel og satte prisavslaget høyere enn sekretariatet, til 900 000 kroner.
• Kravet om erstatning for renteutgifter førte ikke frem, og kjøperen fikk delvis medhold.