Eldre kledning enn opplyst på tilbygget: delvis medhold (FinKN 2023-128)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1936 på Østlandet, solgt som den er (uten forbehold om tilstand) for 6 250 000 kroner og overtatt 1.11.20. Salgsprospektet opplyste at kledningen var skiftet utvendig i 2017, og tilstandsrapporten ga de utvendige overflatene TG 1 (best mulig tilstandsgrad) med noten at selger oppga ny kledning rundt 2017.

Kjøper leide ut boligen etter overtakelsen og ville deretter male huset. Da en byggmester så på kledningen, viste det seg at flere bord var preget av fukt og råte. Fagkyndige kom til at kledningen på tilbygget trolig var fra byggeåret 1990 og ikke fra 2017. Den eldre kledningen hadde stedvis råte, større sprekker og ingen luftespalte i bunn. På hoveddelen fra 2017 mente kjøpers takstfirma at luftespalten var mindre enn anbefalt. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 7.9.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 318 935 kroner, som var et pristilbud på ny kledning inkludert maling, pluss forsinkelsesrente. Kjøper mente at aldersopplysningen var feil, at ufaglærte hadde gjort jobben, og at kledningen var i dårlig stand.

Selskapet, som var selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), erkjente at opplysningen om alderen på deler av kledningen var uriktig. Det mente at et prisavslag på 109 700 kroner var riktig, og hadde tilbudt det 16.12.21 som endelig oppgjør. Kjøper avslo og ba om 270 000 kroner i et forlikstilbud. For hoveddelen bestred selskapet at det var mangler.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold, og nemnda var enig. Fire forhold var viktige.

For det første tilbygget. Selskapet hadde erkjent ansvar etter avhendingsloven § 3-8, fordi opplysningen om at kledningen var skiftet i 2017 ikke stemte for tilbygget.

For det andre hoveddelen og opplysningene selger ga (§ 3-7). Det var ikke holdepunkter for at selger eller takstmannen kjente til byggtekniske avvik. De fagkyndige var uenige om det i det hele tatt var avvik. Påstanden om at ufaglærte hadde gjort arbeidet, ble avvist, fordi det var lagt frem opplysninger om håndverkeren og bekreftende meldinger.

For det tredje størrelsen på feilen (§ 3-9 andre punktum). Nemnda var langt på vei enig med kjøper i at avvik ved en kledning fra 2017 ikke er noe man regner med. Men kostnadene var for lave til at det ble regnet som en vesentlig mangel, og kjøper hadde bevisbyrden for at mer enn tilbudet fra byggfirmaet var nødvendig.

For det fjerde beløpet og renten. Prisavslaget ble satt til 109 700 kroner (§ 4-12). Nemnda mente kjøper også hadde krav på forsinkelsesrente fra påkravet, fordi selskapets tilbud forutsatte at kjøper ga slipp på øvrige innvendinger om hovedbygningen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en erkjent feil ikke automatisk gir dekning for alt kjøper ønsker utbedret. Prisavslaget følger det som er vist å være nødvendig, og ikke det høyeste tilbudet. Når fagkyndige på hver side er uenige om det er en feil, må kjøper kunne sannsynliggjøre den.

Den viser også at et pristilbud som ikke er bestridt med bedre bevis, kan legges til grunn ved utmålingen. Og et tilbud om oppgjør som forutsetter at kjøper gir opp øvrige krav, stanser ikke retten til forsinkelsesrente.

Kort oppsummert

• Kledningen på et tilbygg var fra 1990, ikke fra 2017 slik salgsdokumentene sa, og en del av kledningen hadde råte.
• Selskapet erkjente ansvar for tilbygget. Kravet om ny kledning på hele huset førte ikke frem, blant annet fordi feil på hoveddelen ikke var sannsynliggjort.
• Kjøper fikk delvis medhold: krevd 318 935 kroner, tilkjent 109 700 kroner i prisavslag pluss forsinkelsesrente.