Råte, mus og varme på landbrukseiendom fra 1995: ikke medhold (FinKN 2022-550)

Hva saken gjaldt

Boligen var et bolighus på en landbrukseiendom fra 1995, solgt som den er for 12 450 000 kroner og overtatt i august 2020. Ved salget var det innhentet en verditakst for landbruk, ikke en tilstandsrapport. Den sa uttrykkelig at det ikke var gjort undersøkelser ut over det som er synlig. Salgsoppgaven beskrev standarden som god fra byggeår.

I starten av 2021, under oppussing, fant kjøperen flere forhold. Undertaket var falt ned flere steder, og det var råte i en bjelke og en gesims. Det var isolasjon og ekskrementer på loftet etter mus. Kjøperen mente en tidligere vannskade var utilstrekkelig utbedret, og at den vannbårne varmen ikke var ferdig justert. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) i februar 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 125 000 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet bygde på et kostnadsoverslag fra en takstmann. Kjøperen mente selgeren hadde tilbakeholdt opplysninger. Selgeren hadde bodd i huset i ti år og måtte kjenne det godt. Kjøperen viste også til at det lå en museblokk (en giftblokk mot gnagere) på loftet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selgeren kjente ikke til forholdene og hadde ikke vært på loftet. Han hadde hatt en avtale om skadedyrbekjempelse, men den gjaldt hestestallen og var avsluttet. Han hadde også hatt fire katter. Om vannskaden sa han at den var utbedret slik forsikringsselskapet krevde. Han hadde sagt fra under salget at termostatene til den vannbårne varmen ikke virket ordentlig. Selskapet mente dessuten at kjøperen hadde reklamert for sent på varmeanlegget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Avgjørelsen var enstemmig.

For varmeanlegget var det reklamert for sent (avhendingsloven § 4-19, om at kjøperen må melde fra innen rimelig tid etter at feilen er oppdaget). Nemnda mente det mest sannsynlige var at kjøperen la merke til at varmen ikke fungerte som forutsatt senest høsten 2020. Reklamasjonen i februar 2021 kom for sent. Salgsoppgaven hadde dessuten sagt at boligen ble varmet opp med vannbåren varme på strøm og ikke hadde faste varmekilder i alle rom.

For råteskadene fantes det ikke nok bevis for at selgeren kjente til dem eller måtte kjenne til dem. Det var uklart hvordan skadene så ut i selgerens tid. Reklamasjonen kom omkring seks måneder etter overtakelsen, og skadene så ut til å ha vært skjult.

For musene mente sekretariatet det var påfallende at selgeren ikke skulle ha merket noe etter ti år, men kunne ikke vurdere troverdigheten i en skriftlig sak. Nemnda mente at en museblokk ikke i seg selv viste at selgeren kjente til avføring, døde dyr eller spor etter mus. Det var uklart hvem som la ut blokken og når, og kjøperen hadde ikke vist at den var produsert i selgerens eiertid. Det syntes heller ikke å være pågående museaktivitet.

For vannskaden fantes ingenting som viste at selgerens forklaring var uriktig. Nemnda fant derfor ingen mangel etter § 3-7 (selgers plikt til å gi opplysninger).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen må kunne vise at selgeren kjente til det skjulte forholdet. At selgeren har bodd lenge i huset, er ikke nok alene, og et funn av en museblokk sier lite om når og hvorfor den ble lagt der.

Saken viser også at en verditakst uten tilstandsvurdering gir lite grunnlag for å hevde at kjøperen har fått for lite informasjon, og at reklamasjon må komme når feilen er oppdaget, ikke når oppussingen er ferdig.

Kort oppsummert

• Råte, mus, en vannskade og feil på varmeanlegget ble funnet ved oppussing, med krav på 125 000 kroner.
• Nemnda mente varmen var reklamert for sent, og at det ikke var vist at selgeren kjente til de øvrige forholdene.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold.