Ansvar for takterrasse: kjøper reklamerte for sent (FinKN 2025-643)

Hva saken gjaldt

Leiligheten fra 2003 ble solgt «som den er» for 11 millioner kroner og overtatt 17. juni 2019. Den ble markedsført med en privat takterrasse på 258 kvadratmeter. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at det hadde vært en lekkasje på takterrassen som sameiet hadde utbedret for 10 til 12 år siden.

Kjøperen ville avklare ansvaret for terrassen før kjøpet og spurte megleren. Megleren svarte i en e-post 20. mai 2019 at han hadde fått bekreftet at sameiet hadde ansvar for utbedring og vedlikehold av dekker.

Etter overtakelsen oppstod det uenighet i sameiet om vedtektene skulle forstås slik at hver seksjonseier hadde ansvar. På årsmøtet i april 2022 kom det forslag om å endre vedtektene, uten at det ble gjort vedtak. Ved årsmøtet i april 2024 ble det bestemt at seksjonseier har ansvar for fastmontert terrassedekke, mens sameiet har ansvar for membran og isolasjon.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 322 732 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utskifting av terrassedekket, i tillegg til et forholdsmessig prisavslag for fremtidig vedlikehold og renter. Kjøperen mente selgeren hadde gitt uriktig opplysning (§ 3-8), at fristen for å klage først startet i 2024, eller ellers i april 2023, og at megleren hadde opptrådt grovt uaktsomt.

Selgerens forsikringsselskap mente at kjøperen reklamerte for sent. Reklamasjon er beskjeden til selger om at du mener det er en mangel. Overtakelsen var i juni 2019, og reklamasjonen kom først i 2023, fire år senere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første fristen. Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget feilen (§ 4-19). Nemnda mente kjøperen hadde fått kunnskap om at vedtektene var uklare senest ved årsmøtet i april 2022, og at fristen i alle fall startet å løpe i april eller mai 2022. Reklamasjonen i april 2023 kom for sent. Kjøperen reklamerte til megleren 19. april 2023, og til selskapet 10. oktober 2023.

For det andre unntaket for uærlighet. En kjøper kan reklamere for sent hvis selgeren har handlet grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro. Nemnda fant ingen holdepunkter for at selgeren visste om uklarheten på salgstidspunktet. Styrelederens e-post tydet på at tvilen oppstod etter en vedlikeholdsrapport i 2020.

For det tredje pekte nemnda til slutt på at kravet uansett vanskelig kunne ha ført frem, siden uklarheten om vedtektene så ut til å ha oppstått etter overtakelsen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan starte lenge før du har full visshet eller en avgjørelse i sameiet. Det er nok at du vet nok til å forstå at opplysningen du fikk, kan være feil. Da bør du melde fra raskt, og kravene til en slik melding er ikke strenge.

Den viser også at et tap på grunn av for sen reklamasjon kommer uavhengig av om kravet ellers hadde vært godt. Å reklamere til megleren regnes som å reklamere til forsikringsselskapet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk opplyst at sameiet hadde ansvar for takterrassen, men vedtektene var uklare og ansvaret ble lagt til seksjonseier.
• Nemnda mente fristen startet å løpe senest i april 2022, og at reklamasjonen i 2023 kom for sent.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 322 732 kroner.