Terrasse bygget uten søknad til kommunen: kjøper fikk medhold (FinKN 2022-281)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1969, solgt som den er for 3,6 millioner kroner og overtatt i mars 2019. Salgsoppgaven fremhevet en stor terrasse på hele 60 kvadratmeter. I tilstandsrapporten sto det at terrassen var fra 2015, og at bjelkene var noe svake og underdimensjonerte. Terrassen fikk TG 2 (tilstandsgrad 2, middels sterke tegn på svekket tilstand). I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) opplyste selger at det var bygget en ny terrasse ved egeninnsats.

Kjøper planla å bygge på inngangspartiet og kontaktet kommunen for å finne ut hvilke søknader som trengtes. Da fikk kjøper vite at terrassen var søknadspliktig og ikke var søkt om. Kommunen godkjente senere terrassen i ettertid og ga ferdigattest.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 9 445 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), som var gebyret for søknaden om ettergodkjenning, pluss forsinkelsesrente. Kjøper mente at selger hadde plikt til å undersøke om byggingen krevde søknad, og at selger hadde holdt tilbake at terrassen var oppført uten godkjenning. Selger hadde revet en gammel terrasse i 2015 og bygget en ny.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring for selgers ansvar), avviste kravet. Selger visste ikke at tiltaket var søknadspliktig, og hadde bare satt opp en ny terrasse der den gamle sto. Selskapet mente også at opplysningen ikke ville påvirket avtalen, siden feilen kunne rettes med en enkel søknad og en liten kostnad.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selskapet skulle få medhold. Nemnda var enig i det meste av begrunnelsen, men kom til motsatt resultat: kjøper fikk medhold. Tre ting var avgjørende.

For det første er selger etter loven forpliktet til å opplyse om utførte tiltak som er søknadspliktige, men som ikke er søkt om. Selger benektet at han kjente til at terrassen var søknadspliktig, og nemnda mente det ikke var bevist at han faktisk visste det.

For det andre mente nemnda at selger likevel måtte ha kjent til det. Det gjelder når det ikke er noen rimelig grunn til at selger ikke visste. Sekretariatet så saken som et grensetilfelle, blant annet fordi terrassen bare var 0,55 meter høy mens grensen for søknadsplikt den gangen var 0,5 meter, og fordi den lå usjenert. Nemnda la mer vekt på at den nye terrassen var betydelig større enn den gamle, og at den hadde trapper og støpte pilarer. Da var det ingen rimelig grunn til at selger ikke skjønte at det trengtes søknad. Selger hadde dermed vært grovt uaktsom (uaktsom i høy grad).

For det tredje ble det spørsmål om opplysningen ville ha påvirket avtalen. Nemnda mente ja. Vurderingen gjøres på tidspunktet da avtalen ble inngått. At kommunen senere godkjente terrassen, og at kostnaden bare var et gebyr, endret ikke det. Kjøper fikk 9 445 kroner i prisavslag, pluss forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger må opplyse om tiltak som burde vært søkt om, selv om kravet er lite. Det er ikke nok å si at man ikke visste at det trengtes søknad. Nemnda ser på hva slags tiltak det var. En stor terrasse med trapper og støpte pilarer er noe mer enn en enkel platting.

Saken viser også at senere ettergodkjenning ikke fjerner mangelen. Kjøper fikk dekket kostnaden ved å rette opp forholdet, men det er en bagatell i forhold til kjøpesummen. Nemnda ser på hva kjøper visste da avtalen ble inngått.

Kort oppsummert

• En stor terrasse på en enebolig fra 1969 var bygget uten søknad til kommunen, og selger hadde ikke opplyst om det.
• Nemnda mente selger måtte ha skjønt at det trengtes søknad, siden terrassen var stor og ble større enn den forrige.
• Kjøper fikk medhold og 9 445 kroner i prisavslag, pluss forsinkelsesrente.