Råte, rør og spotter i bolig fra 1949: kjøper nådde ikke frem (FinKN 2025-1265)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1949, solgt «som den er» for 8,1 millioner kroner våren 2020. Salgsoppgaven kalte den stor og flott og listet opp flere moderniseringer siden 2010, blant annet nytt bad i underetasjen i 2012. Likevel hadde de fleste bygningsdelene TG 2 i tilstandsrapporten (tilstandsgrad som viser at delen har avvik eller slitasje). Det gjaldt drenering, etasjeskillere og overflater. Det eldre badet i første etasje var fra 1995 og trengte renovering for å oppfylle dagens krav til våtrom. Rørene fikk TG 1 til TG 2, og rørstammen i kjelleren fikk TG 3. El-anlegget var ikke undersøkt.

I egenerklæringen skrev selgeren at det hadde vært en mindre lekkasje fra et sluk under badekaret, at sluket var renset, og at det ikke hadde vært lekkasje siden. Selgeren svarte nei på spørsmål om råteskader og om feil eller ufaglært arbeid på el-anlegget.

Etter overtakelsen pusset kjøperen opp og rev i konstruksjonen. Da kom det frem råteskader og svertesopp i veggen mellom soverom og bad, feilmonterte spotter i taket, avvik ved vann- og avløpsrør og et bad i underetasjen som kjøperen mente ikke var bygget etter kravene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 592 626 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren og takstmannen måtte ha kjent til avvikene, at det var gitt uriktige opplysninger, og at boligen samlet sett var vesentlig dårligere enn forventet.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), mente det ikke var noe misforhold mellom det kjøperen kunne vente og boligens faktiske stand.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at selskapet skulle få medhold, og nemnda var enig. Flere forhold avgjorde.

For det første var råteskadene og fuktskadene skjult i konstruksjonen og ble først funnet da kjøperen åpnet veggen. Nemnda mente de hang direkte sammen med badets alder og vanlig vedlikehold. Selgeren hadde også opplyst om en tidligere lekkasje, men bare om utbedring av sluket. Det ga kjøperen en risikoopplysning (opplysning om at noe kan være galt) som måtte tas med i vurderingen.

For det andre var spottene feilmontert, og nemnda var enig med kjøperen i det. Men det var ikke sannsynliggjort at ufaglærte hadde utført arbeidet, siden selgeren oppga faglærte firma. At noe er feil utført, viser ikke at den som utførte det manglet kompetanse. Nemnda fant heller ikke holdepunkter for at selgeren eller takstmannen kjente til feilen.

For det tredje gjaldt rørene og badet i underetasjen. Rørene var eldre, og avvikene var skjulte og påregnelige ut fra alderen og risikoen som var opplyst. For badet kunne kjøperen ikke dokumentere avvik fra kravene. Salgsoppgaven hadde dessuten beskrevet badet som pusset opp, ikke totalrenovert. Om drenering og fuktsikring pekte nemnda på byggeåret og risikoopplysningene.

Til slutt vurderte nemnda om det forelå en vesentlig mangel (§ 3-9). Bare spottene var et uventet avvik, men utbedringskostnadene var for lave sett opp mot kjøpesummen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig med mange TG 2-punkter gir kjøperen mindre å stå på. Skader som er skjult bak flater og først åpnes ved oppussing, regnes ofte som forventet risiko når alderen og en tidligere lekkasje er opplyst.

Den viser også at en feil ikke alene beviser at selgeren visste om den eller at arbeidet var ufaglært. Og selv når ett forhold er et reelt avvik, må kostnaden stå i forhold til kjøpesummen for at det skal bli en vesentlig mangel.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1949 med råte, feilmonterte spotter og røravvik som ble funnet under oppussing.
• Nemnda mente skjulte skader var påregnelige ut fra alder og opplyste risiko, og at det ikke var bevist at selgeren visste om spottene.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Utbedringskostnaden for spottene var for lav til å regnes som en vesentlig mangel.