Råte i garasje under takterrasse, hus fra 1986: delvis medhold (FinKN 2025-957)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986 med integrert dobbeltgarasje. Den ble solgt «som den er» for 4,7 millioner kroner i 2019. Salgsoppgaven la vekt på at selger hadde gjort mange oppgraderinger og fornyinger siden 1995. Terrassen over garasjen hadde overdekning fra 2015.

Tilstandsrapporten ga drenering, yttervegger og utvendige overflater TG 1 (ingen avvik av betydning). Rapporten opplyste likevel at dreneringen var fra byggeåret, at noen vegger under terreng var utlektet, og at utvendig panel ikke var luftet, noe som kunne gi skjult skade. Terrassen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Rapporten nevnte også råte i ett panelbord ved overgangen til taket, som skulle utbedres i forbindelse med salget. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om råte og utettheter, og opplyste at han hadde byttet noen terrassebord og kledningsbord selv.

Våren 2024 skulle kjøperne male huset og skifte noen bord ved garasjen. Bordene var så våte at de kunne plukkes ned for hånd. Under fant de råte i kledning, bjelke og svill, og oppsvulmede sponplater under takpappen. Kjøperne reklamerte (ga skriftlig beskjed om mangelen) til selgers forsikringsselskap.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 625 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Beløpet bygde på et grovt estimat fra et byggefirma. De mente at skadene skyldtes feil oppbygning og ufagmessig arbeid, ikke alder, og at de hadde grunn til å tro at terrassen og de øvrige delene var i god stand.

Selskapet, HDI, avviste kravet. Det mente at kjøperne hadde reklamert for sent og at kravet var foreldet. Selskapet mente også at det ikke forelå en mangel, fordi salget hadde advart om risiko ved drenering, terrasse og yttervegger. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, men under tvil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var også i tvil, men landet på at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-9 andre punktum (boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med). Saken ble vurdert etter den eldre loven, fordi kjøpet skjedde før lovendringen i 2022.

Nemnda la vekt på tre ting. For det første fikk drenering, yttervegger og utvendige overflater TG 1, og boligen ble markedsført med mange oppgraderinger. For det andre var overdekningen på terrassen fra 2015. For det tredje mente nemnda at feilen var et markant og åpenbart avvik fra det kjøperne kunne vente.

Prisavslaget ble likevel langt lavere enn kravet. Nemnda tok utgangspunkt i selskapets skaderapport, som anslo utbedringskostnadene til 418 750 kroner. Deretter trakk den fra et relativt høyt beløp for standardheving og forlenget levetid, siden delene var gamle og risikoen var opplyst. Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Nemnda avviste også foreldelsesinnsigelsen. Kjøperne oppdaget forholdet våren 2024, og fristen var ikke utløpt da klagen kom inn. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en TG 1 og markedsføring av oppgraderinger kan gi kjøperen et sterkt utgangspunkt, selv når rapporten har noen advarsler om alder og risikokonstruksjon. Samtidig får du sjelden dekket hele utbedringskostnaden for gamle bygningsdeler. Nemnda trekker fra det du får av ny og bedre standard, og tar hensyn til alder og risikoopplysninger.

Det kan også lønne seg å handle raskt. Tidspunktet for når du oppdaget forholdet, avgjorde at kravet ikke var foreldet.

Kort oppsummert

• Råte i garasje, kledning og svill under en takterrasse i en enebolig fra 1986.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel, og at kravet ikke var foreldet.
• Kjøperne fikk delvis medhold, med 200 000 kroner i prisavslag av 625 000 kroner som ble krevd.