Taklekkasje og overmalt råte i hytte fra 1973: delvis medhold (FinKN 2022-483)

Hva saken gjaldt

Fritidsboligen var oppført i 1973 og ble solgt «som den er» for 1,65 millioner kroner. Kjøperen overtok den 24.6.21. Tilstandsrapporten ga taktekking, takkonstruksjon, renner og nedløp TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alderen. Rapporten sa også at takkonstruksjonen var lukket og ikke inspisert innvendig. I egenerklæringsskjemaet (selgers svar på spørsmål om boligen) hadde selger svart nei på spørsmål om lekkasjer og råteskader.

Under et kraftig regnvær 29.7.21 dryppet det vann fra stuehimlingen. Kjøperen fant og tettet lekkasjen ved pipebeslaget, og fant deretter råte på flere deler av takkonstruksjonen og to isolasjonsmatter som fløt i vann. Det var også overmalte råteskader på et takutstikk og på veggen under.

Senere fant kjøperen et brev på hyttetrappen fra selgers tidligere samboer. Det sto at de hadde opplevd taklekkasje tre eller fire ganger, på samme side av pipen som kjøperen fant lekkasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) eller erstatning på til sammen 168 230 kroner. Av dette var 153 705 kroner utbedringskostnader og 14 425 kroner utgifter til takstmann og andre fagpersoner. Kjøperen mente at selger kjente eller måtte kjenne til lekkasjene og råteskadene, og at svarene i egenerklæringen derfor var uriktige.

Selskapet, HDI Global Specialty, hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet. Selger hadde forklart at hun ikke kjente til noen lekkasje, og selskapet mente at den tidligere samboeren hadde et personlig motiv og ikke kunne regnes som nøytral.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold. Nemnda var enig i at boligen ikke var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente (§ 3-9 andre punktum), og at takstmannen ikke hadde handlet grovt uaktsomt. På spørsmålet om selgers kunnskap kom nemnda til et annet resultat, og la vekt på ny dokumentasjon.

For det første en uttalelse fra en blikkenslager. Han mente at tettemassen ved pipebeslaget så nyere ut enn 12 år, og var påført feil. Det tydet på at noen hadde forsøkt å tette lekkasjer mens selger eide hytta. Selskapet svarte ikke på dette, og selger ble ikke bedt om å uttale seg.

For det andre tidspunktet. Lekkasjen kom omtrent en måned etter overtakelsen, og vanninntrengingen hadde trolig pågått lenge. Nemnda mente det var lite sannsynlig at det var en tilfeldighet.

For det tredje råteskadene på tilbygget. Uttalelser fra en byggmester og en nabo tydet på at de var overmalt i selgers eiertid. I tillegg viste en faktura at selger hadde fått utbedret en råteskade på taket i andre halvår 2020, uten at det ble opplyst ved salget.

Nemnda mente derfor under tvil at selger hadde gitt ufullstendige opplysninger (§ 3-7), og at dette trolig hadde påvirket avtalen. Prisavslaget ble satt til 60 000 kroner. Kjøperen hadde krevd et påslag for prisøkning, men det var ikke dokumentert. Det ble gjort et betydelig fradrag for standardheving, ut fra det som var opplyst om taket og takkonstruksjonen ved salget. Beløpet omfatter også utgiftene til fagkyndig bistand. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at utsagn fra tredjepersoner ofte får lite vekt hvis selger benekter. Nemnda behandler saker skriftlig og kan vanskelig vurdere hvem som er troverdig. Det som løftet saken for kjøperen, var konkrete og etterprøvbare opplysninger: en fagkyndig uttalelse, en faktura og forklaringer om når hytta var malt.

Saken viser også at når en part ikke svarer på ny dokumentasjon, kan det gå ut over den parten. Selv med medhold ble beløpet langt lavere enn kravet, fordi eldre bygningsdeler og alderen på taket trekker prisavslaget ned.

Kort oppsummert

• Taklekkasje og overmalt råte i en hytte fra 1973 kom for en dag omtrent en måned etter overtakelsen.
• Nemnda mente under tvil at selger kjente til forholdene, på grunn av en blikkenslagers uttalelse, en faktura og tidspunktet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 60 000 kroner i prisavslag mot et krav på 168 230 kroner.