Mugg og råte i vegger i leilighet fra 1934: ikke medhold (FinKN 2022-77)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toromsleilighet i Oslo, oppført i 1934. Den ble solgt «som den er» for 3 850 000 kroner ved kjøpekontrakt 14.10.20, og kjøperen overtok 1.12.20. Salgsprospektet sa at kjøkkenet holdt meget bra standard og at de øvrige overflatene hadde grei standard. Tilstandsrapporten ga overflatene på innvendige vegger TG 1 (tilstandsgrad 1, altså ingen avvik). Rapporten hadde ikke vurdert yttervegger og andre bygningsdeler som borettslaget har ansvar for, bortsett fra overflatene på innsiden. Selgeren hadde eid leiligheten siden 2015 og opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på det han vet om boligen) bare om muggsopp i fugene på badet.

Etter overtakelsen fant kjøperen mugg og råte i veggene. En takstmann kjøperen hyret inn, beskrev at murpussen hadde mistet festet, at veggene var tapetsert i mange lag, og at det hadde dannet seg kondens bak overflatene. Kuldebroer og dårlig lufting ble pekt på som årsaker. Utbedringen ble anslått til 174 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, med tillegg av forsinkelsesrente. Kjøperen hevdet at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger og forsøkt å skjule skadene ved å male over dem. Kjøperen mente også at avviket var så stort at det var en vesentlig mangel (en feil som er stor nok til å gi krav).

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avslo. Det mente at selgeren ikke kjente til forholdet, at opplysningene ved salget var riktige, og at avviket ikke var vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). To forhold var avgjørende.

For det første kunne ikke selgerens kunnskap bevises. Etter nemndspraksis kreves det klare holdepunkter i saken for å legge til grunn at selger visste om en mangel. Selgeren forklarte at han ikke kjente til de dårlige veggene og ikke hadde malt før visning eller overtakelse. Nemnda behandler saker skriftlig og kunne bare vurdere dokumentene. Det kunne ikke utelukkes at skadene hadde vært skjult bak tapet og pussen i hele selgerens eiertid. Dermed var det ikke sannsynliggjort at selger hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre var ikke avviket vesentlig nok (§ 3-9 andre punktum, som gir krav når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente). Normalt kreves det at utbedringen koster minst 5-6 % av kjøpesummen. Her var kostnaden omtrent 4,5 %. Terskelen kan senkes noe når særlig tungtveiende forhold gjør seg gjeldende, for eksempel ved nyere boliger med feil på kjerneegenskaper eller ved sikkerhetsrisiko. Slike forhold fantes ikke her. Kjøperens egen rapport viste at skadene i hovedsak skyldtes alder og eldre byggeskikk, og at slikt må ventes i en uisolert konstruksjon fra 1934.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på boligen teller mye. I en leilighet fra 1934 må en kjøper regne med at ytterveggene kan ha skader som tilsvarer byggemåten. Da er det vanskelig å hevde at boligen er dårligere enn forventet.

Den viser også at det ikke er nok å mistenke at selgeren har skjult noe. Påstanden må kunne støttes av konkrete holdepunkter i dokumentene. Og selv når skaden er ekte og kostbar, kan kravet falle på at kostnaden ligger under den vanlige terskelen for vesentlighet.

Kort oppsummert

• Mugg og råte i veggene i en leilighet fra 1934, med utbedring anslått til 174 000 kroner.
• Kjøperen fikk ikke medhold: selgerens kunnskap ble ikke bevist, og kostnaden var omtrent 4,5 % av kjøpesummen.
• Skadene ble ansett som påregnelige i en gammel, uisolert konstruksjon.