Råte og rotter i enebolig fra 1938: selskapet fikk medhold (FinKN 2025-16)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig som opprinnelig ble bygget som hytte i 1938. Den ble bygget på og gjort om til helårsbolig i 1968. Den ble solgt «som den er» for 4 millioner kroner. Salgsoppgaven fortalte at store deler av eiendommen var oppgradert de senere årene.

Tilstandsrapporten ga bygningen generelt TG 2 (tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak) og nevnte at eieren tidvis hadde sett sølvkre, maur og mus. Ytterveggene fikk TG 1 (best mulig tilstand), men rapporten sa også at trekonstruksjonen sitter skjult inne i veggen og derfor ikke kunne kontrolleres, og at luftingen stedvis var svak. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at det hadde vært råte og fukt før en totalrehabilitering i 2009, og at en rotte var observert og drept i 2016.

Tre år etter overtakelsen begynte håndverkere å bytte vinduer. Da fant kjøperen store råteskader i ytterveggene, skader i isolasjon og treverk og ganger etter rotter og mus. Under kjøkkenbenken lå det rottegift og rottefeller fra selgers tid. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) kort tid etter funnet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 380 455 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet bygget på to punkter. Kjøperen mente selger hadde gitt for svake opplysninger om råte og rotter, og at selger visste om et større rotteproblem enn den ene rotten som var oppgitt. Kjøperen mente også at boligen var dårligere enn hun hadde grunn til å vente, siden ytterveggene fikk TG 1 og selger hadde totalrenovert i 2009.

Protector, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet pekte på at selger hadde svart ærlig i egenerklæringen og aldri hadde arbeidet med kledningen utenpå. Rottegift under kjøkkenbenken viste ikke at selger kjente til et større problem. Selskapet viste også til at rapporten nevnte svak lufting, og at manglende lufting var årsaken til råten. Skadedyr var heller ikke uventet i et så gammelt hus.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) landet på samme sted som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sa selv at den hadde vært noe mer i tvil enn sekretariatet. Det var vanskelig å forstå hvordan ytterveggene kunne få TG 1 når rapporten samtidig advarte om innebygd konstruksjon og svak lufting. Likevel kom nemnda frem til at det ikke var noen mangel. Tre ting avgjorde.

For det første kravet om at selger hadde gitt for lite informasjon (§ 3-7). Nemnda fant ingen klare bevis for at opplysningene var mangelfulle. Det var lenge siden salget, og det var vanskelig å si hvordan veggene så ut da huset ble solgt. Nemnda var dessuten i tvil om mangelfulle opplysninger i det hele tatt hadde påvirket kjøpet.

For det andre spørsmålet om boligen avvek klart fra det kjøperen kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Nemnda så på hele opplysningsbildet samlet. Bygningen generelt hadde TG 2, og skadedyr var nevnt. Selv om TG 1 for ytterveggene talte for kjøperen, hadde rapporten gitt konkrete risikoopplysninger om nettopp den delen av huset. Slike konkrete opplysninger veier normalt tyngre enn den generelle karakteren.

For det tredje var avgjørelsen enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad ikke alltid vinner over teksten ved siden av. Står det i rapporten at en konstruksjon er innebygd, ikke kan kontrolleres eller har svak lufting, teller det som en advarsel, selv om karakteren er TG 1.

Den viser også at et eldre hus gir mindre rom for å forvente at skjulte deler er i god stand. Og at det kan være tungt å bevise hva selger visste, når skaden ligger i en vegg og det har gått mange år.

Det hjelper å lese rapportens tekst og egenerklæringen som en helhet, ikke bare karakterene.

Kort oppsummert

• Store råteskader og rotteganger i ytterveggene på en enebolig fra 1938.
• Nemnda fant ingen mangel og ga selskapet medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.
• Spesifikke risikoopplysninger om ytterveggene veide tyngre enn TG 1.