Mange feil i enebolig fra 1976, bad og terrasse: delvis medhold (FinKN 2023-907)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag, opprinnelig oppført i 1976 og bygget ut i 2014. Den ble solgt «som den er» for 2,98 millioner kroner ved kontrakt datert 7.7.21, og kjøperen overtok 29.7.21. Salget ble behandlet etter avhendingsloven slik den lød før lovendringen 1.1.22.

I egenerklæringen (selgerens eget skjema om det hun vet om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om feil ved våtrom, fukt, råte og utettheter. Hun opplyste at tilbygget med bad fra 2014 ikke var byggegodkjent. For flere arbeider hadde hun oppgitt en navngitt person, slik at det så ut som om arbeidene var utført av en fagperson. Tilstandsrapporten ga blant annet bad, krypkjeller og kjøkken TG 1 (best mulig tilstandsgrad) og drenering og terrasse TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Etter overtakelsen fant kjøperen flere forhold. Badet hadde gamle kobberrør som ikke var lekkasjesikre, feil fall på gulvet og løse fliser. Det var feil ved el-anlegget, som en vifte i dusjsonen og bevegelige ledninger. Kledningen på en tilbygd vedbod hadde fuktskader og taket lekket. Malingen løsnet fra terrasserekkverket. Og det hadde trengt inn vann i kjelleren og krypkjelleren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først at kjøpet ble hevet (at handelen omgjøres). Ellers krevde hun prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 343 840 kroner, med forsinkelsesrenter. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente selgeren hadde gitt uriktige opplysninger om hvem som hadde gjort arbeidene og om hva hun kjente til.

Selskapet avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde klaget for sent på terrasserekkverket, vedboden og kjelleren, som ble tatt opp først 7 måneder etter overtakelsen. Det mente også at selgeren ikke kjente til forholdene, at utbedringsbehovet var mindre enn kjøperen hevdet, og at arbeidene gjaldt deler av huset det var påregnelig å utbedre.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, under noe tvil. Nemnda var enig. Tre ting veide tyngst.

For det første var utbedringskostnadene klart over den veiledende prosentsatsen for hva som regnes som et stort avvik. Men en vesentlig mangel krever også at boligens stand avviker tydelig fra hva kjøperen kunne vente. Nemnda mente at det var tilfellet samlet sett, selv om selgeren hadde gitt risikoopplysninger om noen av forholdene.

For det andre var dårlig håndverk og uriktige forventninger avgjørende. Selgeren hadde fremstilt det som om arbeidene var utført av en faglært. Selskapet la ikke frem dokumentasjon for det, og resultatet tydet på egeninnsats. Kjøperen ble forespeilet en ganske ny vedbod og nyere rekkverk, og det var ikke rimelig å vente så plutselig og stort vedlikeholdsbehov. El-kontrollen selgeren hadde nevnt, ga også forventning om at anlegget var i orden.

For det tredje ble beløpet langt lavere enn kravet. Kjøperen får bare dekket rimelige og nødvendige kostnader, og må ta hensyn til fordelen ved at hun får nytt i stedet for gammelt. Kosmetiske feil ved badet var opplyst, og kjøperen kunne ikke kreve avslag for dem. Dreneringen var gammel og oppgradering var påregnelig. Nemnda tilkjente et skjønnsmessig beløp for rørene og lekkasjerisikoen på badet, el-feilene og de merarbeidene som var mer omfattende enn ventet. Prisavslaget ble satt til 320 000 kroner, inkludert forsinkelsesrenter. Sekretariatet hadde foreslått 300 000 kroner, men nemnda økte det fordi de fleste el-avvikene gjaldt nyere arbeid. Nemnda mente at innsigelsen om for sen klage ikke kunne føre frem, og at det ikke var grunnlag for å heve kjøpet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at mange mindre feil samlet kan utgjøre en vesentlig mangel, selv om hver enkelt feil ikke alene ville gjort det. Den viser også at det selgeren skriver om hvem som har utført arbeidet, kan påvirke hva du kan forvente.

Saken viser også at kravet og utfallet kan ligge langt fra hverandre. Nemnda trekker fra det som var opplyst eller påregnelig, og gir et skjønnsmessig beløp for resten. Heving er en strengere sanksjon som ikke ble tatt til følge.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant feil ved bad, rør, el-anlegg, vedbod, rekkverk og kjeller i en enebolig fra 1976.
• Nemnda mente at feilene samlet var en vesentlig mangel, delvis fordi opplysningene ved salget skapte urimelige forventninger.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 320 000 kroner i prisavslag inkludert renter, mot et krav på 1 343 840 kroner. Kjøpet ble ikke hevet.