Uriktig solopplysning om balkong i leilighet fra 1898: medhold (FinKN 2022-551)

Hva saken gjaldt

Boligen var en liten toromsleilighet fra 1898, solgt som den er for 3,3 millioner kroner og overtatt i juli 2021. Salgsoppgaven beskrev en nordøstvendt balkong på cirka 4 kvm og sa at den hadde formiddagssol fra cirka klokken 09 til 14. Selgeren hadde eid og bodd i leiligheten siden 2016.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at solen ikke kom på balkongen i det tidsrommet. På de lyseste dagene i juli var det ifølge kjøperen bare en times sol på halve balkongen, og ellers bare glimt av lys om morgenen. Kjøperen brukte en visningsapp til å kartlegge solen. Bildene fra den viste at solen kom på balkongen rundt klokken 06 og var borte cirka klokken 09. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) i september 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 125 000 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet bygde på en vurdering fra en megler som mente at de uriktige solopplysningene gav et verdiminus, og at solforhold ofte avgjør om noen vil kjøpe.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at tidspunktet var oppgitt som cirka, og til selgerens egne bilder fra flere år som viste sol på balkongen. Selskapet mente også at visningsappen ikke var pålitelig nok, siden appleverandøren selv advarer om at sensorer og programvare kan gi avvik. Til slutt pekte selskapet på et stort løvtre foran balkongen og mente opplysningen derfor ikke kunne ha påvirket kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig. Avgjørelsen var enstemmig. Tre ting veide tyngst.

For det første hva kjøperen kunne forvente. Ut fra salgsoppgaven kunne kjøperen regne med sol på balkongen mellom klokken 09 og 14 i den delen av året da solen er best, og med at en eller flere kunne nyte solen i hele tidsrommet. Bildene fra kjøperen og appen gjorde det sannsynlig at forholdene var langt dårligere. Selgerens bilder viste ikke sol på mer enn en mindre del av balkongen.

For det andre ordet cirka. Nemnda mente at det ikke ga selgeren rom til å beskrive solforholdene så mye bedre enn de var. Det var derfor gitt en uriktig opplysning (avhendingsloven § 3-8, om selgers ansvar for uriktige opplysninger).

For det tredje innvirkning på kjøpet. Solforhold kan motivere en vanlig boligkjøper. Da må det helt spesielle forhold til for at selgeren skal slippe ansvar, og selskapet klarte ikke å vise det. Løvtreet ble ikke tillagt vekt.

Beløpet fulgte megleren. Meglerens vurdering av verdiminuset var på 125 000 kroner, og selskapet hadde ikke bestridt den. Nemnda la den til grunn (§ 4-12) og tilkjente forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at konkrete opplysninger om solforhold i en salgsoppgave kan gi grunnlag for en mangel hvis de viser seg å være feil. Kjøperen kan legge slike opplysninger til grunn.

Saken viser også hva som telte som dokumentasjon. Bilder fra ulike tidspunkt, en soldokumentasjon fra en app og en verdivurdering fra megler ble lagt til grunn. Selgerens bilder fra andre årstider og år veide lite.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven sa formiddagssol fra cirka klokken 09 til 14, men balkongen hadde nesten ikke sol.
• Nemnda mente at ordet cirka ikke fritok selgeren, og at solforhold kan påvirke kjøpet.
• Kjøperen fikk medhold og 125 000 kroner i prisavslag med forsinkelsesrente.