Ulovlig terrasse og skjult støttemur etter forlik: ikke medhold (FinKN 2023-17)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1975 og solgt som den er for 14 600 000 kroner. Kjøpekontrakten er fra 2016, og kjøperen overtok i 2017. I hagen lå en terrasse over en bekk. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) står terrassen oppgitt som ny fra 2012. Selger kjente ikke til at brukstillatelse eller ferdigattest manglet.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vite at terrassen var et søknadspliktig tiltak. Reguleringsplanen har en byggegrense på 12 meter mot bekken, så terrassen krevde dispensasjon. Kjøperens takstmann mente terrassen trolig måtte rives, og anslo verditapet ved å miste arealet til mellom 400 000 og 500 000 kroner. Selskapets takstmann anslo en lavere verdi og la til at en redusert løsning kunne være mulig.

I mai 2018 tilbød selskapet 400 000 kroner som fullt og endelig oppgjør. Kjøperen aksepterte i august 2018. Da terrassen ble revet i juni 2021, fant kjøperen en støttemur langs bekkeløpet og større terrenginngrep. Kjøperen reklamerte på nytt i august 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 534 850 kroner. Kjøperen mente at støttemuren og terrenginngrepene var nye mangler som selger ikke hadde fortalt om, og at de ikke var omfattet av forliket.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at saken var endelig forlikt. Det viste også til at kjøperen hadde reklamert for sent, og at kravet uansett var foreldet.

Hva nemnda la vekt på

Saken handlet ikke først og fremst om mangelen, men om hva forliket dekket. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemndas flertall var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første er et forlik en avtale. Utgangspunktet er at saken da avsluttes endelig. Alle krav som springer ut av den samme mangelen, regnes som dekket, med mindre noe annet er sagt. Kjøperen tok ingen forbehold.

For det andre tok kjøperen risikoen for hva som ville skje med terrassen. Det var uklart om kommunen ville tillate den, og hva en tilbakeføring ville kreve. Kostnadene var ukjente for begge parter. Dermed var avvik fra det som ble lagt til grunn i forliket begge parters egenrisiko.

For det tredje var det påregnelig at en fjerning kunne berøre terrenget, støttemuren og fundamentet. Den første takstrapporten hadde bilder som viste høydeforskjeller og en støttemur under terrassen.

Et medlem var uenig. Mindretallet mente at støttemuren og terrengforhøyningen var skjulte forhold som ikke hadde noe med terrassen å gjøre. Muren var etablert lenge før terrassen, og det eneste som knyttet forholdene sammen, var plasseringen. Mindretallet mente derfor at de var nye mangler som forliket ikke dekket.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik med «fullt og endelig oppgjør» normalt lukker hele saken. Om kostnadene senere blir høyere enn ventet, er det din risiko, med mindre du tok forbehold eller det dukker opp et forhold uten sammenheng med det forlikte.

Den viser også at spørsmålet om hva som hører sammen med den opprinnelige mangelen, kan være omstridt, og her delte nemnda seg.

Kort oppsummert

• Ulovlig terrasse over en bekk, forlikt for 400 000 kroner. Senere kom en ulovlig støttemur for dagen.
• Flertallet mente at støttemuren og terrenginngrepene hørte til den forlikte saken.
• Selskapet fikk medhold under dissens, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 534 850 kroner.