Skader i utleiehybel etter digital visning: delvis medhold (FinKN 2024-551)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2009 med utleiehybel i sokkelen, solgt som den er for 6,9 millioner kroner. Kjøperen var ikke på fysisk visning, bare på en digital visning. Det ble ikke laget en full salgsoppgave med bilder. Kontrakten ble inngått lenge før overtakelsen, og i mellomtiden bodde det leietakere i hybelen. Kontrakten sa at selger skulle utbedre en vannlekkasje i underetasjen, og det ble gjort.

Boligsalgsrapporten ga flere deler av hybelen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte skjolder i kjøkkenhimlingen, skader og høy slitasje på baderomsinnredningen og fuktutslag på vegger. Ventilasjonen i underetasjen og ytterdørene fikk TG 1 (best mulig tilstandsgrad).

Etter overtakelsen fant kjøperen blant annet hull i baderomsinnredningen og i veggen bak et klesskap, vann- og råteskader på kjøkkeninnredningen og ventilene, misfarget himling, sprekk i ytterdøren, ødelagte taklamper og jordslag på panelvegger. En byggmester mente at årsaken var at ventilene var tettet igjen eller teipet over.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 158 997 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene, og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at skadene hadde oppstått mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen, og at selger da bar ansvaret.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det var gitt klare risikoopplysninger om flere av forholdene. Det var heller ikke dokumentert at skadene hadde oppstått etter avtaleinngåelsen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at kjøperen har bevisbyrden, altså ansvaret for å sannsynliggjøre at skadene er nye. Ved tvil bærer kjøperen risikoen. Tre forhold veide tyngst.

For det første var flere forhold dårlig dokumentert. Det gjaldt de fire taklampene, der det bare lå to bilder ved saken, og misfargingen og enkelte råteskader, som utvikler seg over tid og ikke nødvendigvis synes på en digital visning. Hullet i veggen var mest sannsynlig skjult bak et klesskap.

For det andre mente nemnda, som takstmannen, at tre forhold ville blitt nevnt hvis de var der ved befaringen: hullet i servanten, ventilasjonen og ytterdøren. Særlig gjelder det ventilasjonen og døren, som hadde TG 1. Under tvil ble disse godtatt som mangler.

For det tredje ble prisavslaget satt skjønnsmessig. Ny servant kostet 4 199 kroner, ny ytterdør 25 625 kroner, og følgeskadene av de tettede ventilene 66 500 kroner. Nemnda trakk fra for at kjøperen får nye deler og ny maling, og kom til 40 000 kroner. Forsinkelsesrenter ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du må kunne vise at en skade er ny når du hevder at den kom etter avtaleinngåelsen. Bilder fra før salget og en fagkyndig vurdering av når skaden oppsto, gjør kravet sterkere.

Den viser også at en høy tilstandsgrad i rapporten kan hjelpe kjøperen, mens en lav tilstandsgrad og opplyste skader svekker kravet. Digital visning gir dårligere grunnlag for å si hva som var synlig.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant mange skader i utleiehybelen i en enebolig fra 2009 og mente at de kom etter avtaleinngåelsen.
• Nemnda godtok bare hull i servanten, ventilasjonen og ytterdøren som mangler, og avviste resten som for svakt dokumentert.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 40 000 kroner i prisavslag av et krav på 158 997 kroner.