Setning og feil maling på hytte fra 2009: ikke medhold (FinKN 2023-884)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hytte i Telemark, oppført i 2009 og solgt som den er for 5 800 000 kroner. Kjøperen overtok i desember 2021. Salgsoppgaven sa at hele eiendommen var svært godt vedlikeholdt. I tilstandsrapporten fikk ytterveggene TG 1 (best mulig tilstandsgrad), med bare normal elde og slitasje. Grunn og fundamenter og terrasse fikk også TG 1. Rapporten sa likevel at det var ukjent hvordan terrassen var sikret mot telen i grunnen, og at vanlig maling og beising måtte påregnes. Selgeren hadde svart nei på spørsmål om sprekker, skjeve gulv og råte.

Etter overtakelsen fant kjøperen at taket over terrassen var skjevt, at terrassen hadde råteskader, og at grunnen hadde sviktet under en betongsåle. Han reklamerte (klaget til selger) sommeren 2022. Senere kom det en påstand om at det var brukt feil type maling, som stengte fukten inne i treverket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 816 988 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperens takstmann mente at skjevheten i terrassen var 9,2 cm, at fundamentene var for svake, og at all utvendig behandling måtte fjernes av malere med spesialkompetanse. Malerarbeidene utgjorde 677 175 kroner inkludert mva. i kravet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selgeren), avviste kravet. Det mente at avviket ikke var vesentlig, at tilstandsrapporten hadde advart om usikkerheten rundt terrassen, og at klagen på malingen kom for sent. Selskapet la frem sin egen takstrapport. Den mente at overflaten kunne utbedres lokalt, og anslo utbedringen til 191 063 kroner. Den la også frem en uttalelse fra en produsent, som mente malingen var godt egnet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var uenig i konklusjonen, og fire forhold avgjorde.

For det første må en mangel være vesentlig for å telle når salget er som den er. Det betyr at det må være et utvilsomt misforhold mellom det kjøperen kunne forvente og boligens reelle tilstand (avhl. § 3-9 andre punktum, altså loven om salg av fast eiendom).

For det andre godtok nemnda kostnadene til fundamentene, 111 850 kroner uten mva., og til toppbordene på rekkverket, 16 000 kroner uten mva.

For det tredje mente nemnda at malerarbeidene på 541 740 kroner ikke var sannsynliggjort. Beløpet var svært høyt, og selskapets takstmann og produsenten mente arbeidet kunne gjøres langt rimeligere. Kjøperens takstmann hadde ikke forklart hva som gjorde arbeidet så dyrt, og det var ikke innhentet noe pristilbud.

For det fjerde var hytta tolv år gammel, og salgsdokumentene sa uttrykkelig at maling måtte påregnes. Uten malerarbeidene var ikke forventningsavviket stort nok. Nemnda utelukket ikke at flere vurderinger fra sakkyndige kunne ha gitt et annet resultat, men saken var ikke opplyst godt nok. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen bærer ansvaret for å dokumentere kostnaden. En stor post uten spesifisert overslag eller pristilbud kan bli underkjent, og da kan hele kravet falle, fordi det ikke lenger er stort nok til å være en vesentlig mangel.

Når fagfolk er uenige, kommer det an på hva som er dokumentert. Et tilbud fra en malermester og en beskrivelse av hva som gjør arbeidet dyrt, kunne styrket kravet. Merknader i tilstandsrapporten om vedlikehold og usikkerhet kan også svekke forventningene til boligen.

Kort oppsummert

• Hytta hadde setningsskader, råte på terrassen og en påstand om feil maling. Kravet var 816 988 kroner.
• Nemnda godtok kostnadene til fundament og rekkverk, men mente malerarbeidene på 541 740 kroner ikke var sannsynliggjort.
• Uten dem var ikke avviket vesentlig nok, og selskapet fikk medhold.