Råte på balkongen og for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2023-475)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet fra 1989 på Østlandet, i sjuende etasje, solgt for 7 050 000 kroner. Kjøperen overtok 28.10.21. Salgsoppgaven nevnte en romslig balkong på 7 kvadratmeter, og tilstandsrapporten ga balkongen TG 0 og 1, altså ingen eller bare små avvik. Selgeren hadde eid leiligheten siden 1994, og hun svarte nei på spørsmål om råteskader i egenerklæringen (selgerens skjema om boligen).

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen råte i terrassebordene på balkongen. Skaden lå skjult under kunstgress, men ifølge kjøperen var den lett å se når man løftet på gresset. I begynnelsen av desember 2021 meldte kjøperen fra til sameiet (borettslaget eller eierseksjonssameiet, som eier og driver bygget sammen). Sommeren 2022 fikk han beskjed om at sameiet likevel ikke ville dekke utbedringen av terrassebordene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 40 421 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et pristilbud for utbedringen. Han sendte kravet til forsikringsselskapet 27.6.22. Han mente at både selgeren og selgerens takstmann måtte ha kjent til råten, og at tilstandsgraden på balkongen derfor var feil.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent, siden skaden ble oppdaget i 2021, mens kravet først kom i juni 2022. Selgeren forklarte at hun ikke kjente til råten, og at kunstgresset var flere år gammelt. Hun bestred at hun hadde lagt det for å skjule en skade.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) tok saken alene, etter myndighet som er delegert til det. Nemnda kom til samme resultat. Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet. Nemnda så bare på ett spørsmål, om kjøperen hadde meldt fra i tide (reklamasjon, § 4-19).

Kjøperen må melde fra om en mangel innen rimelig tid etter at han oppdaget den eller burde ha oppdaget den. Hva som er rimelig tid, avhenger av saken. Tre måneder er ifølge nemnda i ytterkanten av hvor lenge en kjøper kan vente. Kjøperen oppdaget råten da han flyttet inn, i begynnelsen av desember 2021, og meldte fra til selskapet 27.6.22. Det var nærmere sju måneder senere.

Meldingen til sameiet hjalp ikke. En reklamasjon må sendes til den som kravet rettes mot. En henvendelse til sameiets driftsansvarlige stoppet derfor ikke fristen.

Nemnda så også på om selskapet likevel ikke kunne bruke at kjøperen var for sen. Det kan en selger ikke hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro (§ 4-19 tredje ledd). Nemnda fant ingen klare holdepunkter for at selgeren kjente til råten eller hadde skjult den med vilje. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å melde fra teller, også når kravet er lite og skaden er reell. Nemnda tok ikke stilling til om det var en mangel, for kravet kunne ikke gjøres gjeldende.

Den viser også at du må melde fra til rett adressat. Har du en bolig i et sameie, kan det som gjelder overfor sameiet, være noe annet enn det som gjelder overfor selgeren og selgerens forsikring. Hvis du melder til sameiet og venter på svar, går tiden likevel.

Fristen løper fra du oppdaget skaden. Når skaden er synlig for den som løfter på kunstgresset, regnes tiden fra da du så den.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en leilighet fra 1989 fant råte under kunstgresset på balkongen kort tid etter overtakelsen og krevde 40 421 kroner.
• Han meldte fra til sameiet i desember 2021, men først 27.6.22 til selskapet. Det var nærmere sju måneder etter at han oppdaget skaden.
• Nemnda mente at han hadde meldt fra for sent, og ga selskapet medhold.