Sopp og fukt bak badet i leilighet fra 1979: delvis medhold (FinKN 2023-723)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treromsleilighet fra 1979, solgt «som den er» for 2 640 000 kroner og overtatt 1. juli 2021. Salgsoppgaven sa at badet var pusset opp i 2021. Tilstandsrapporten ga fuktmålingene og badets overflater TG 1 (ingen avvik), mens sluket fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder.

I egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen) oppga selgeren at det hadde vært en lekkasje på badet som var utbedret av fagfolk. Selgeren opplyste også at det var utført arbeid både av faglærte og av ufaglærte, og oppga navnet på et firma.

Kort tid etter overtakelsen fjernet kjøperen tapeten i stuen. Da dukket det opp kraftig soppangrep på gipsplatene, og bunnstokken i veggen var skadet av fukt. Skadene gikk videre inn i veggen mot badet. Kjøperens sakkyndige mente at fukt ikke var tørket ut etter den tidligere lekkasjen, eller at skadet materiale ikke var skiftet, og at arbeidet fremsto som lite fagmessig utført.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 250 985 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), erstatning for tapte leieinntekter, 76 982 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste kravet. Det mente at skaden var skjult, at selgeren ikke kunne kjenne til den, og at den tidligere utbedringen gjaldt et annet område av badet. Selskapet pekte også på at det var opplyst om ufaglært arbeid, og at en utbedring ville gi en betydelig standardheving. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8). Flere forhold veide tungt.

Når selgeren har oppgitt et navngitt firma, kan kjøperen regne med at det finnes eller kan skaffes dokumentasjon på arbeidet. Her fantes ingen dokumentasjon på hvordan lekkasjen var utbedret. Det er heller ikke nok at det er krysset av for ufaglært arbeid, når det er uklart hvem som gjorde hva og når.

Badet var opplyst nypusset, og TG 1 på fuktmåling og overflater ga kjøperen grunn til å tro at veggene rundt var i god stand. Opplysningene om lekkasje og ufaglært arbeid var dessuten viktige for en alminnelig kjøper.

At skaden ble oppdaget under kjøperens egen oppussing, hindret ikke kravet.

Selskapet hadde ikke lagt frem selgerens forklaring. Slike uklarheter går ut over selskapet.

Nemnda la til grunn utbedringskostnaden på 250 985 kroner, men trakk fra for standardheving, fordi badet var opplyst nypusset, men også hadde opplysninger om ufaglært arbeid og alder på sluket. Prisavslaget ble satt til 175 000 kroner. Kravet om erstatning for tapte leieinntekter fikk kjøperen ikke medhold i, fordi kjøperen bodde i boligen og ikke hadde dokumentert et økonomisk tap. Advokatutgifter ble tilkjent med 50 000 kroner, men bare hvis kjøperen ikke har boligkjøperforsikring. Forsinkelsesrente ble tatt til følge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om utbedring har betydning. Når selgeren sier at en lekkasje er utbedret av fagfolk og navngir et firma, kan kjøperen bygge på det, og manglende dokumentasjon kan gå ut over selgeren og forsikringsselskapet.

Det viser også at en mangel ikke gir hele kostnaden tilbake. Er badet eldre enn det utbedringen gjenskaper, trekkes det for standardheving. Tap som ikke er dokumentert, gir ikke erstatning.

Kort oppsummert

• Sopp og fukt ble funnet i veggene rundt et bad som var opplyst pusset opp i 2021.
• Nemnda mente opplysningene om lekkasje, faglært arbeid og badets stand var mangelfulle eller uriktige.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 175 000 kroner, ingen erstatning for leietap, og advokatutgifter på visse vilkår.