Uavklart balkongprosjekt i leilighet fra 1916: ikke medhold (FinKN 2022-668)

Hva saken gjaldt

Boligen var en aksjeleilighet i Oslo fra 1916, solgt som den er for 6,95 millioner kroner. Kjøperen overtok i mai 2021. Salgsoppgaven omtalte et prosjekt i aksjelaget om balkonger, brannbalkonger og fasade. Der sto det at styret ville ta en ekstra runde på brannbalkongene og skaffe mer teknisk dokumentasjon før det traff en beslutning. Styret mente dessuten at arbeidene måtte ses i et større perspektiv, fordi prosjektene henger tett sammen.

I selgers egenerklæring (skjema der selger svarer på hva han vet om boligen) sto det noe mer bestemt. Selger skrev at styret hadde bestemt seg for å fjerne brannbalkongene, og at hver enhet ville kunne kjøpe en egen balkong via aksjelaget.

Etter kjøpet fant kjøperen ut at det ikke var vedtatt at hver enhet skulle få denne muligheten. Det var heller ikke sendt byggesøknad til kommunen. Kjøperen tok forbehold om krav i overtakelsesprotokollen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 225 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Beløpet bygde på en takstmanns anslag over hvor mye verdien var redusert. Kjøperen mente egenerklæringen ga et uriktig inntrykk av at alt var avgjort, og at opplysningene hadde påvirket kjøpet.

Boligselgerforsikringen var tegnet hos HDI Global Specialty. Selskapet avviste kravet. Det pekte på at selger hadde gitt opplysningene etter beste evne på grunnlag av protokollen fra generalforsamlingen. Selskapet mente også at kjøperen, når hun leste alle opplysningene samlet, måtte forstå at detaljene ikke var avklart, og at prosjektet måtte gjennom en søknadsprosess hos kommunen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg. Flertallet ga selskapet medhold, og kjøperen nådde dermed ikke frem med kravet. Én av tre medlemmer var uenig (dissens).

Flertallet kalte spørsmålet noe tvilsomt. Det pekte på to ting.

For det første forbeholdene i salgsoppgaven. Den var mer utfyllende enn egenerklæringen, og forbeholdene var ganske tydelige. Kjøperen kunne ikke forvente at alle forhold rundt prosjektet var klarlagt.

For det andre hva en egenerklæring er. Utgangspunktet er at den bare gjengir selgers egen oppfatning. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde også merket seg at salgsdokumentene ikke sa noe om tidsplan, utforming, tegninger eller kostnader. Det var altså flere uavklarte forhold, og det var ikke lagt frem noe som viste at kjøperen ikke ville få bygge balkong.

Mindretallet mente noe annet. Det så på henvisningen til et vedtak som konkret nok til at kjøperen kunne stole på den, selv om vedtaksdato manglet. Det kunne heller ikke se at opplysningene i salgsoppgaven betydde at vedtaket var opphevet. Etter mindretallets syn hadde den uriktige opplysningen dessuten virket inn på avtalen. Den vurderingen fikk ikke flertall.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om planlagte prosjekter i et borettslag eller aksjelag blir vurdert samlet. Står det i salgsoppgaven at beslutningsgrunnlaget fortsatt skal utredes, kan det svekke en mer bestemt formulering i egenerklæringen. Egenerklæringen har dermed mindre vekt når andre dokumenter i salget tegner et mer forbeholdent bilde.

Saken viser også at usikkerhet om om og når et prosjekt blir gjennomført ikke i seg selv er en mangel. Kjøperen må kunne vise at boligen avviker fra det hun hadde grunn til å forvente ut fra hele opplysningsbildet.

Uenigheten i nemnda viser at spørsmålet var nært. Selv en formulering om at noe er vedtatt kan tolkes ulikt.

Kort oppsummert

• Egenerklæringen ga inntrykk av at fjerning av brannbalkongene og salg av egne balkonger var bestemt. Salgsoppgaven gjorde flere forbehold.
• Nemndas flertall mente det ikke var noen mangel, fordi kjøperen ikke kunne forvente at alt var avklart.
• Selskapet fikk medhold under dissens, og kjøperens krav på 225 000 kroner førte ikke frem.