Feil ved bad og kledning og fire års passivitet: ikke medhold (FinKN 2025-17)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1987, solgt «som den er» for 3,8 millioner kroner i 2019. Kjøperen overtok 19.6.19. Salgsoppgaven omtalte boligen som godt vedlikeholdt. Badet i andre etasje var totalrenovert i 2019, og selgeren opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at arbeidet var utført av fagfolk. Selgeren hadde eid boligen siden byggeåret.

Bare kort tid etter overtakelsen dukket det opp bobler i beisen på veggene. Kjøperen sa ikke fra om dette. I januar 2020 fant han lekkasje fra badet ned i etasjen under. Han reklamerte (meldte fra om mangelen) 27.1.20. Firmaet som hadde renovert badet, fant sluket tett og kunne ikke se noen feil ved sitt arbeid. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avslo kravet 5.3.20.

Kjøperen fikk en skaderapport i juni 2022. Den viste at klemringen i sluket hadde løsnet, slik at vann rant ned i etasjeskillet. Kjøperen mente at skaden da var liten og at kravet neppe ville føre frem, så han gikk ikke videre. Rapporten ble sendt selskapet først i 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

I mars 2024 reklamerte kjøperen over badet på nytt og over kledningen. Boblene i beisen dukket opp igjen etter at han skrapte og beiset på nytt høsten 2023. Han mente at kledningen tidligere var behandlet med tjære og beiset over, og at hele kledningen måtte skiftes. Kjøperen la frem tilbud på 301 526 kroner for badet og 258 000 kroner for ny kledning, til sammen 559 526 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Han mente at det var en vesentlig mangel (§ 3-9), og at fristen for kledningen først begynte å løpe i 2024.

Selskapet avviste kravet og mente at kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19), og at kravet uansett var falt bort på grunn av passivitet. Selskapet mente også at det ikke var en vesentlig mangel, og viste til boligens alder.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For badet var kravet bortfalt på grunn av passivitet. Kjøperen reklamerte i 2020, fikk avslag, og tok ikke saken videre på fire år. Da kjøperen fikk skaderapporten i 2022, holdt han den likevel tilbake. Når en kjøper lar et avslag bli stående uten å følge opp, kan kravet gå tapt.

For kledningen ble feilen oppdaget i 2019, da boblene dukket opp kort tid etter overtakelsen. En reklamasjon i 2024 kom derfor for sent (§ 4-19). Det stilles små krav til en nøytral reklamasjon, som bare må si at man mener noe er feil. Kjøperen trengte ikke vite hvor stor skaden var. Nemnda pekte på at reglene om reklamasjon og passivitet kan oppleves som strenge, men at de bygger på viktige hensyn til bevis og til at motparten skal kunne innrette seg. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget, et forhold. Fristen kan begynne å løpe når du første gang merker symptomene, selv om du ikke forstår omfanget.

Saken viser også at et avslag fra selskapet ikke stopper klokken. Blir du sittende uten å følge opp i flere år, kan kravet regnes som oppgitt. En ny reklamasjon som bygger på gammel dokumentasjon, redder ikke kravet.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 559 526 kroner for feil ved bad og kledning i en enebolig fra 1987, solgt i 2019.
• Kravet om badet var bortfalt etter fire års passivitet, og reklamasjonen over kledningen kom i 2024, mens boblene var oppdaget i 2019.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.