Råte og sprekker i bolig fra 1939: ikke medhold, dissens (FinKN 2023-603)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1939 på Østlandet, solgt som den er for 3,6 millioner kroner og overtatt i juni 2019. Tilstandsrapporten var full av varsler. Drenering hadde TG 3 (stort eller alvorlig avvik) med høye fuktutslag i utforede vegger og mot sokkelen. Grunn og fundamenter og yttervegger hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og utforede vegger ble omtalt som en risikokonstruksjon som burde åpnes for kontroll. Selger opplyste om fuktinnsig i et kjellerrom i 1997 og at kledningen på det meste av huset var skiftet, delvis i 2017.

I desember 2021 fjernet kjøperen en betongtrapp for å utbedre dreneringen og fant råte i bunnsvillen (den nederste bærende tømmerdelen i veggen). Videre undersøkelser viste flere råteskader ved inngangsdør og terrassedør, at det manglet utlekting (luftespalte) bak kledningen, og at grunnmuren hadde sprekker. En takstmann mente at råteskadene hadde pågått i 30 til 40 år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) i mai 2022 og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 337 803 kroner. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om råte. Terrassedøren var satt inn i selgers eiertid i 2006, og nytt treverk var satt mot råteskadet treverk. Kjøperen mente også at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Selger kjente ikke til råte ut over det som var opplyst, og risikoopplysningene i salgsdokumentene gjorde at det ikke var en vesentlig mangel. Selskapets takstmann mente kostnadene var omkring 90 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Avgjørelsen ble avgitt under dissens (uenighet i nemnda): flertallet og mindretallet var uenige om selgers kunnskap.

Om selgers kunnskap (§ 3-7) mente flertallet at det ikke var tilstrekkelige holdepunkter for at selger kjente til råteskadene. Skadene var skjulte, det var uklart om selger selv satte inn terrassedøren, og nemnda kan ikke prøve troverdigheten like grundig som en domstol, fordi saken behandles skriftlig. Mindretallet mente at selger måtte kjenne til skadene. Nytt treverk rundt døren var uskadet selv om det stod mot kraftig råteskadet treverk siden 2006, noe som tyder på at råten var til stede da døren ble satt inn. Selger hadde heller ikke sagt hvem som monterte døren, og den usikkerheten mente mindretallet måtte gå ut over selger.

Om vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum) var nemnda enstemmig. Kjøperen hadde ikke vist at selskapets lavere kostnadsanslag var uforsvarlig. Kostnadene ble derfor satt til omkring 2,5 prosent av kjøpesummen, litt under terskelen i rettspraksis. Bestemmelsen gjelder bare åpenbare misforhold. Boligen var over 80 år, og salgsdokumentene hadde varslet om fukt, TG 3 på dreneringen og utforede vegger som risikokonstruksjon.

Kjøperen nådde dermed ikke frem med kravet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at mange risikoopplysninger i salgsdokumentene svekker et krav om vesentlig mangel i en gammel bolig, også når skadene viser seg å være større enn ventet. Den viser også at kostnadsanslaget avgjør mye: når to takstmenn er uenige, legges det laveste til grunn hvis kjøperen ikke viser at det ikke er forsvarlig.

Saken viser dessuten hvor vanskelig det er å bevise selgers kunnskap om skjulte skader. Flertallet og mindretallet i nemnda vurderte de samme faktaene ulikt.

Kort oppsummert

• Råteskader nederst i veggen, luftespalte som manglet bak kledningen og sprekker i grunnmuren i en enebolig fra 1939. Kravet var 337 803 kroner.
• Flertallet fant ikke bevis for at selger kjente til råten, og feilen var ikke en vesentlig mangel fordi risikoen var opplyst og kostnaden lå omkring 2,5 prosent av kjøpesummen.
• Selskapet fikk medhold under dissens, så kjøperen nådde ikke frem.