Frosne rør og bad- og el-feil, bolig fra 1910: delvis medhold (FinKN 2024-1063)

Hva saken gjaldt

Boligen var et småbruk i Trøndelag med enebolig fra 1910, tilbygd i 1983 og 1984. Den ble solgt som den er for 2 millioner kroner og overtatt i juli 2021. Salgsoppgaven fortalte om ny kledning på det meste av huset, oppgradert bad fra 2011 og 2012 og nytt kjøkken fra 2018. Tilstandsrapporten ga bad, kjøkken og VVS stort sett TG 1 (ingen avvik). Grunn, yttervegger og etasjeskille fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Selger opplyste om noe mus på loftet og om at hun hadde lagt om vannrør på grunn av frost.

I desember 2022 frøs rørene fra kjøkken til bad. Da vannet ble tint, ble det funnet flere feil. Badet hadde mangelfull tetting, flatt gulv og manglende dokumentasjon. Røranlegget var ikke fagmessig utført. Det var også avvik på el-anlegget, sprekker i fliser i gangen og for dårlig lufting bak kledningen. Fagfolk var delvis uenige om omfang og årsaker.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 929 261 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 17 000 kroner for midlertidig bosted og forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at utbedringen utgjorde over 44 prosent av kjøpesummen. Kjøperen mente selger hadde holdt tilbake opplysninger om frosne rør, mus og el-arbeid.

Boligselgerforsikringen avslo krav om mus, kledning og gulv i gangen. Selskapet mente at selger ikke kjente til mus, at boligen var gammel og at negative opplysninger var gitt ved salget. Selskapet mente også at kjøperens krav var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda var enig, og la vekt på fire ting.

For det første var partene enige om at feil ved vannrør, bad og el-anlegg utgjorde en mangel. Feilene var av en slik art at boligen var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne forvente (§ 3-9 andre punktum).

For det andre var det ikke grunnlag for mangel for mus, kledning og gulv i gangen. Selger hadde opplyst om mus på loftet, og en fagperson fant ingen skade. Kledningen kunne utbedres for et lite beløp, og det var ikke dokumentert at årsaken til sprekkene i gangflisene var feil ved bjelkelaget. Nemnda mente det var ikke sannsynliggjort at selger hadde holdt tilbake noe om mus.

For det tredje ble det ikke gitt full opplysning om utfordringene med frosne rør (§ 3-7). Sekretariatet mente dette var opplysningssvikt.

For det fjerde bygde utmålingen på selskapets fagperson. Kjøperen hadde innvendinger mot utbedringsmetoden, blant annet bruk av bygningsskum. Nemnda har ikke særskilt kompetanse til å vurdere dette og fant ikke grunn til å se bort fra rapporten. Prisavslaget ble satt til 345 000 kroner. I tillegg fikk kjøperen 17 000 kroner for midlertidig bosted og forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig med flere feil kan gi krav på deler av det du krever, men ikke alt. Feil på deler som er oppgitt som nye eller oppgradert, som bad, rør og el-anlegg, veier tungt. Avvik i deler som er gamle, eller som salgsoppgaven har advart om, veier lite.

Den viser også at når fagfolk er uenige om utbedring, kan nemnda legge til grunn den rimeligste forsvarlige løsningen. Tydelig dokumentasjon av hver feil, med egen kostnad, gjør det lettere å få hvert krav vurdert for seg.

Kort oppsummert

• Frosne rør, dårlig bad og feil på el-anlegg i et gammelt småbruk førte til krav på 929 261 kroner.
• Nemnda godtok rør, bad og el-anlegg som mangler, men ikke mus, kledning og gulv i gang.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 345 000 kroner i prisavslag og 17 000 kroner for midlertidig bosted.