El-feil, fukt og råte i enebolig fra 1937: delvis medhold (FinKN 2022-1033)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet oppført i 1937, solgt som den er for 3,4 millioner kroner ved kontrakt datert 30.8.21. Kjøperen overtok 15.9.21. Salgsoppgaven sa at boligen var noe påkostet de siste årene og holdt en generelt god standard. Den nevnte også noe råte på kledningen og at drenering, taktekking og takkonstruksjon burde følges opp på grunn av alder. Flere bygningsdeler fikk TG 2 (middels kraftige symptomer på svikt eller høy alder). Det elektriske anlegget var ikke vurdert. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjemaet der selgeren svarer på spørsmål om boligen) om en kontroll av el-anlegget med avvik som var rettet samme år, og om en lekkasje fra en stoppekran som var utbedret.

Syv dager etter overtakelsen fikk kjøperen varsel fra el-tilsynet om jordfeil, og en kontroll påviste 17 avvik. Etter omtrent to uker rant det vann inn i andre etasje ved regnvær. Det ble funnet taklekkasje, råte i takterrassen, fukt i kjelleren og overmalt råte i ytterveggene. På badet i andre etasje var flisene sprukket, med råteskader bak.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 327 914 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), regnet ut fra utbedringskostnader med 60 prosent fradrag for standardheving. I tillegg krevde han 78 387 kroner i erstatning for sakkyndig og juridisk bistand. Han mente at selgeren ga mangelfulle opplysninger og at avviket var vesentlig.

Selskapet med boligselgerforsikringen avslo. Det mente at fukten i kjelleren var kjent for kjøperen, at verken selgeren eller takstmannen kjente til forholdene, og at det ikke var noen vesentlig mangel. Selskapet ville ikke legge frem selgerens forklaring og viste til taushetsplikt. Det gjengav i stedet forklaringen med egne ord: Selgeren kjente ikke til noe utover det som sto i salgsdokumentene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat på selgerens opplysningsplikt. Avgjørelsen var enstemmig.

For det første var det ikke en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Boligen var gammel, og salgsdokumentene ga konkrete risikoopplysninger om bygningsdeler med kort restlevetid. Skadeomfanget var ikke så upåregnelig at misforholdet var utvilsomt.

For det andre hadde selgeren holdt tilbake opplysninger (§ 3-7). Nemnda mente det hadde en klar formodning mot seg at selgeren ikke også hadde fått varsel om jordfeil. Selgeren måtte også ha kjent til omfanget av fukt og råte, siden skadene ble avdekket så raskt. Kjellerveggene var foret ut like før salget, en lekkasje fra et gjennomrustet avløpsrør var reparert med teip, og malingsspann i garasjen tilsa at huset var malt i 2021. Nemnda la også vekt på at selskapet ikke ville legge frem selgerens forklaring, slik at tvilen gikk ut over selskapet. Råteskader som først ble funnet ved inngrep i konstruksjonen, ble holdt utenfor. De sprukne flisene på badet måtte selgeren derimot ha kjent til.

For det tredje virket opplysningssvikten inn på avtalen. Salgsdokumentene omtalte noe fukt, men skadene var langt større, og utbedringen var dyr.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 250 000 kroner, medregnet sakkyndig. Nemnda gjorde et høyere fradrag for standardheving for kjelleren. Erstatningen for juridisk bistand ble satt til 63 000 kroner (§ 4-14), fordi mangelen lå innenfor selgerens kontrollsfære og kjøperen ikke hadde boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger om alder og fukt ikke dekker et skadeomfang som er langt større enn det som ble beskrevet. Skadene som dukker opp raskt etter overtakelsen, kan tyde på at selgeren kjente til dem. Hvis selskapet ikke legger frem selgerens forklaring, kan tvilen gå ut over selskapet. Saken viser også at skader som først kommer for en dag når konstruksjonen åpnes, ikke uten videre regnes med.

Kort oppsummert

• Jordfeil, taklekkasje, fukt og råte ble funnet kort tid etter overtakelsen av en bolig fra 1937.
• Nemnda mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger, men at avviket ikke var vesentlig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 250 000 kroner og erstatning på 63 000 kroner.