Felles takterrasse som ikke kunne brukes: medhold (FinKN 2022-337)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toppleilighet på tre rom i et sameie, fra 1935, solgt «som den er» for 6,75 millioner kroner og overtatt i september 2021. I annonsen og salgsoppgaven sto det under høydepunkter at boligen hadde felles takterrasse på 70 kvadratmeter. Før salget ble megleren varslet av et styremedlem i sameiet om at dette ikke stemte. Rekkverket rundt terrassen var ikke godkjent, og resten av arealet var bare tilgjengelig via en brannstige.

Etter overtakelsen fikk kjøper vite at terrassen hadde et bruksforbud fra myndighetene, og styret avslo søknaden om adgang.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente opplysningen om takterrassen var uriktig, og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 250 000 kroner. Beløpet bygget på en verdivurdering fra en eiendomsmegler.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det var enig i at salgsoppgaven var uriktig, men mente at selger og megler hadde sagt fra muntlig på visningen. Selskapet mente dessuten at problemet kunne løses ved å øke høyden på rekkverket. Kjøpers andel av den kostnaden ville bare være rundt 4 000 kroner, og et prisavslag måtte i så fall begrenses til det.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Nemnda la vekt på tre ting.

• Retting må være like tydelig som feilen. Loven (§ 3-8 andre ledd) sier at en uriktig opplysning må rettes tydelig. Når feilen står skriftlig i salgsoppgaven, holder det ikke å rette den muntlig på visning.
• Selskapet måtte bevise at rettingen skjedde. Kjøper bestred at noe var sagt, og selskapet klarte ikke å løfte bevisbyrden. Forklaringen fra megleren veide lite, fordi megleren selv kan bli økonomisk ansvarlig.
• Rekkverket var ikke løsningen. Avviket var at kjøper ikke fikk den terrassen som var lovet, ikke at rekkverket var for lavt. Nemnda mente det var urealistisk at en kjøper skulle sette i gang bygging på sameiets tak. Det var heller ingenting som tydet på at sameiet ville det, eller at det lot seg godkjenne.

Prisavslaget (§ 4-12) skal gjenopprette balansen mellom partene. Nemnda mente et verditap på 250 000 kroner var godtgjort, selv om beløpet kunne synes noe høyt. Det var ikke lagt frem andre verdivurderinger enn kjøpers. Kjøper hadde også klaget megleren inn for et eget klageorgan. Eventuell utbetaling derfra for samme tap trekkes fra.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

En feil i salgsoppgaven om noe som er trukket frem som et høydepunkt, kan gi krav om prisavslag. Selger og megler kan ikke uten videre unngå ansvar ved å påstå at de sa noe annet muntlig. Den som påberoper seg en muntlig retting, må kunne bevise den.

Saken viser også at prisavslaget ikke automatisk er begrenset til hva en utbedring ville koste. Er utbedring uaktuell eller urealistisk, kan verditapet fastsettes skjønnsmessig.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven lovet felles takterrasse på 70 kvadratmeter i en leilighet fra 1935, men terrassen kunne ikke brukes.
• Selskapet klarte ikke å bevise at feilen ble rettet muntlig på visningen.
• Kjøper fikk medhold og prisavslag på 250 000 kroner.