Takvinduer, balkongdører og radon, hus fra 1996: ikke medhold (FinKN 2025-555)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1996, solgt som den er for 7,475 millioner kroner og overtatt i 2019. Salgsoppgaven beskrev en godt vedlikeholdt bolig med nytt kjøkken. Tilstandsrapporten ga vinduer, dører og renner TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder, og takkonstruksjon og taktekking TG 1.

I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) svarte selger ja på spørsmål om utettheter, og opplyste om utskifting og tetting av ramme rundt et takvindu. På spørsmål om radonmåling svarte selger nei, men opplyste at det var lagt radondrenering. Tilstandsrapporten sa derimot at det var målt radon, og at resultatet var under maksgrensen.

Tre år etter overtakelsen reklamerte kjøper (meldte fra om mangelen) på råte i vinduer, råte i undertaket, manglende tetting rundt et takvindu og høye radonverdier. En takstrapport viste vanninntrengning ved takvindu på badet over mange år, råte i et takvindu og slitte balkongdører. Radon var målt til 700 Bq/m3 (målenheten for radon i luft) i stuen. Et radonsug kostet 35 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 307 021 kroner, og forsinkelsesrente. Kjøper mente at selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, og at det samlet var et vesentlig avvik fra det kjøper kunne forvente.

Selgerens forsikringsselskap mente at kjøper hadde meldt fra for sent, at det ikke var gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, og at det heller ikke var et vesentlig avvik. En stor del av kravet gjaldt utskifting av deler som hadde TG 2, og som det var å regne med.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, i tråd med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Saken ble avgjort etter loven slik den lød før endringen 1. januar 2022. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første var det ikke grunnlag for mangel på grunn av opplysninger fra selger. Nemnda så heller ikke tilstrekkelig bevis for ansvar hos takstmannen etter avhl. § 3-7. Tilstandsrapporten var laget før de nye reglene for takstmenn kom, og det var ikke sannsynliggjort grov uaktsomhet.

For det andre var det ikke et vesentlig avvik etter avhl. § 3-9 andre punktum. Kjøper la frem samlede utbedringskostnader på 402 701 kroner, altså 5,39 prosent av kjøpesummen. Men mesteparten gjaldt bygningsdeler som var 23 år gamle ved salget og TG 2, og som en kjøper måtte regne med å skifte. Uten de påregnelige kostnadene ble ikke resten stor nok til å nå Høyesteretts veiledende terskel. Nemnda mente også at nødvendige kostnader trolig var lavere enn sekretariatet la til grunn, blant annet for balkongdørene.

For det tredje gjaldt radon. Verdiene var høye, men lå et godt stykke under det som var målt i saker der nemnda fant mangel, og utbedringen var billig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 på vinduer og dører i et hus fra 1996 varsler at slitasje og utskifting kan komme. Da regnes kostnaden til utskifting som påregnelig og trekkes ut når nemnda vurderer om avviket er vesentlig.

Den viser også at en tilstandsrapport fra før 2022 er vurdert etter de gamle reglene, og at et krav mot takstmannen da krever mer enn at rapporten er mangelfull.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1996 med lekkasje ved takvinduer, slitte balkongdører og radon på 700 Bq/m3.
• Nemnda mente at bygningsdelene var TG 2 og gamle, at radonverdiene og utbedringen ikke var vesentlige nok, og at det ikke var gitt mangelfulle opplysninger.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 307 021 kroner.