Utmåling av prisavslag: slik vurderer Finansklagenemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 228 saker der utmåling av prisavslag var et sentralt spørsmål, i perioden 2022 til 2026. I 14 saker fikk kjøper medhold, i 181 saker delvis medhold og i 33 saker ikke medhold. Kjøper fikk dermed helt eller delvis medhold i 86 prosent av sakene. I 36 saker var nemnda delt (dissens).

Andelen er høy av en enkel grunn. Spørsmålet om hvor stort prisavslaget skal være kommer som regel bare opp når nemnda eller selskapet allerede har funnet en mangel. Tallet sier derfor mer om hvor ofte kjøper får noe når mangelen er på plass enn om hvor ofte kjøpere vinner frem generelt. Tallene gjelder dessuten bare saker som endte i nemnda, og de er ingen prognose for en enkelt sak. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde. Delvis medhold er her den vanlige utgangen fordi nemnda ofte tilkjenner mindre enn kravet. Median krav var 450 987 kroner. Sakene fordeler seg slik: 36 saker i 2022 og 39 saker i 2023, deretter 50 saker i 2024 og 73 saker i 2025, og 30 saker i 2026 (så langt).

Slik regnes prisavslaget ut

Utgangspunktet i avhendingsloven er at prisavslaget settes til kostnaden ved å utbedre mangelen, så lenge ikke noe annet blir godtgjort. Kjøper må dokumentere kostnaden, gjerne med pristilbud eller faktura. Selskapet kan så vise at kostnaden er for høy, at det finnes en rimeligere og forsvarlig metode, eller at kjøper får en fordel som han ikke har betalt for. Det siste kalles standardhevingsfradrag: et fradrag fordi kjøper etter utbedringen får en nyere og bedre bygningsdel enn han kunne regne med ved kjøpet, for eksempel et helt nytt bad i stedet for et bad som uansett var på vei mot slutten av levetiden.

Når kjøper fikk medhold

Kjøper får mest når utbedringen ikke gir noen reell fordel, og når kostnaden er godt dokumentert.

Fundamenter i en fritidsbolig fra 1971 (FinKN 2022-123). Hytta ble solgt for 1,42 millioner kroner. Fundamentene var satt direkte på skogbunn uten frostfri dybde, og grunnen under hadde seget, slik at stuegulvet ble skjevt. Kjøper krevde prisavslag på 412 000 kroner. Selskapet mente at det måtte gjøres fradrag og at kostnadene var overdrevet. Nemnda fant kjøpers kostnader sannsynliggjort og mente at fundamentering og fylling må forventes å ha en svært lang levetid. Det var derfor ikke grunnlag for fradrag for standardheving eller forlenget levetid. Kjøper fikk medhold og hele 412 000 kroner, med forsinkelsesrente. Utgifter til fagkyndige rapporter ble ikke tatt med, fordi nemnda la til grunn at de var dekket av kjøperens egen forsikring.

Taklekkasje i et rekkehus fra 1965 (FinKN 2022-1000). Rekkehuset ble solgt for 5,33 millioner kroner. Taktekkingen var fra 2006 og fikk TG 1. Lekkasjen skyldtes at dampsperren var perforert av 34 downlights. Selskapet erkjente til slutt at det var en vesentlig mangel, slik at tvisten gjaldt beløpet. Utbedringen ble priset til 641 748 kroner, pluss 61 625 kroner til elektriker, og kjøper krevde 703 373 kroner i prisavslag. Sekretariatet hadde satt prisavslaget til 375 000 kroner etter fradrag for standardheving og forlenget levetid. Nemnda mente fradraget var satt noe høyt. Taktekkingen var bare 14 år gammel og hadde en oppgitt levetid på 15 til 35 år, og en utbedring fjerner ikke fremtidige behov for vedlikehold, den skyver dem ut i tid. Nemnda økte prisavslaget til 550 000 kroner, inkludert utgifter til sakkyndig. Kjøper fikk delvis medhold. Kravet om erstatning for kostnader til juridisk bistand ble ikke tatt til følge, og der var nemnda delt.

Når kjøper tapte

Kjøper fikk ikke medhold i 33 saker. Her handler det sjelden om selve regnestykket, men om at mangelen ikke ble stor nok. Vesentlighetskravet i avhendingsloven innebærer blant annet at utbedringskostnaden må nå et visst nivå.

Taklekkasje i en fritidsbolig fra 1994 (FinKN 2022-319). Hytta ble solgt for 1,15 millioner kroner. Takkonstruksjon og taktekking fikk TG 1, med opplysning om at det ikke var tegn til lekkasje. Nemnda mente kjøper ikke uten videre kunne forvente en lekkasje etter opplysningene i salgsoppgaven. Likevel kom kjøper til kort på beløpet. Kjøper krevde utbedringskostnader på 310 000 kroner, og sluttfakturaen var på 346 383 kroner. Den omfattet mye mer enn selve lekkasjen, blant annet forsterkning av en underdimensjonert takkonstruksjon og et tak av høyere kvalitet. Selskapets rapport viste at lekkasjen kunne rettes med enkle tiltak for 20 625 kroner. Nemnda pekte på at kostnadene etter praksis må ligge omkring 60 000 kroner eller høyere, og at kjøper ikke hadde skilt ut hva som var nødvendig for å rette selve mangelen. Selskapet fikk medhold. Saken viser at et høyt sluttbeløp ikke er nok.

Bad og loft i en enebolig fra 1956 (FinKN 2022-542). Boligen ble solgt for 4,152 millioner kroner og beskrevet som påbygget og betydelig påkostet, med to nye bad fra 2010 (TG 1). Selskapet erkjente en vesentlig mangel og hadde utbetalt 200 000 kroner. Samlet utbedringskostnad var 574 225 kroner, og kjøper krevde 288 651 kroner ut over det utbetalte. For loftet mente sekretariatet at fradraget for standardheving burde ligge på opp mot 90 prosent, fordi rapporten hadde opplyst om for lite lufting og aktivitet av treskadeinsekter. Nemnda sluttet seg til det og satte prisavslaget for loftet til 10 000 kroner. For badene la sekretariatet seg på omtrent 50 prosent. Nemnda satte fradraget til omkring 35 prosent fordi boligen var markedsført som påkostet, og fordi det ene badet var ferdig først i 2012. Prisavslaget for badene ble 260 000 kroner, og samlet prisavslag 270 000 kroner. Kjøper fikk delvis medhold og 70 000 kroner ut over det som var utbetalt.

Hva som avgjør

Sakene viser noen faktorer som går igjen:

• Bygningsdelens alder og levetid. Jo nærmere slutten av levetiden delen var ved kjøpet, desto større fradrag. Bygningsdeler med svært lang levetid, som fundamenter, gir lite eller ikke noe fradrag.
• Hva som ble opplyst. Tilstandsgrad, alder og risikoopplysninger avgjør hva kjøper kunne forvente, og dermed hvor mye han vinner på en fornyelse.
• Hvordan kostnaden er dokumentert. Pristilbud som blander nødvendig utbedring med oppgraderinger, eller mangler spesifikasjon, svekker kravet.
• Rimeligste forsvarlige metode. Selskapet kan vise til en billigere utbedring som fjerner mangelen.
• Rimelig skjønn. Nemnda setter ofte prisavslaget skjønnsmessig i stedet for å regne nøyaktig, med utgangspunkt i sammenlignbare saker.

Kort oppsummert

• Nemnda har behandlet 228 saker om utmåling av prisavslag, og kjøper fikk helt eller delvis medhold i 86 prosent. Tallet er høyt fordi spørsmålet ofte bare kommer opp når en mangel allerede er funnet.
• Kjøper får mest når utbedringen ikke gir noen fordel, for eksempel ved bygningsdeler med svært lang levetid, og når kostnaden er godt dokumentert.
• Kjøper får mindre når bygningsdelen var gammel, når risikoen var opplyst, eller når kostnaden ikke kan skilles fra oppgraderinger.
• Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke boligkjøp generelt.