Feil ved bad og loft i enebolig fra 1956: delvis medhold (FinKN 2022-542)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1956 og solgt «som den er» for 4 152 000 kroner. Kjøper overtok i januar 2018. Salgsprospektet beskrev boligen som påbygget og betydelig påkostet, med blant annet to nye bad fra 2010. Tilstandsrapporten ga begge badene TG 1 (ingen avvik som krever tiltak). Loftet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og rapporten pekte på for lite lufting og synlig aktivitet fra treskadeinsekter.

Selger hadde utført membran- og flisearbeidet på badene selv og hadde oppgitt at han hadde godkjenning for slikt arbeid. Resten var gjort av firmaer.

Etter overtakelsen fant kjøper feil som skyldtes ombyggingen i 2010. En rørlegger fant blant annet manglende tetting rundt rør, for lav kant på membranen og løse fliser. En takstmann fant muggsopp i taket på loftet og mente ombyggingen hadde vært mangelfull. Utbedring av badene ble priset til 398 250 kroner, og loftet til 175 975 kroner. Kjøper fikk senere utbedret taket for 90 401 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Selskapet erkjente at boligen hadde en vesentlig mangel (§ 3-9). Striden gjaldt bare hvor stort prisavslaget (at en del av kjøpesummen betales tilbake) skulle være. Selskapet hadde betalt 200 000 kroner og mente kjøper ikke hadde krav på mer.

Kjøper mente feilene på badene burde dekkes fullt ut, ettersom baderommene skulle være utført av fagfolk. Kjøper krevde ytterligere 288 651 kroner (398 250 kroner minus det selskapet hadde utbetalt).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde satt prisavslaget til 210 000 kroner. Selskapet godtok det, men kjøper klaget til nemnda. Nemnda ga kjøper delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Nemnda la vekt på standardheving. Det betyr at når kjøper får utbedret en feil, kan hun ende opp med noe bedre enn hun kjøpte, og da trekkes det fra i avslaget.

For loftet var nemnda enig med sekretariatet i et fradrag på omkring 90 prosent. Tilstandsrapporten hadde varslet om for lite lufting og treskadeinsekter, så kjøper kunne regne med noen kostnader. Prisavslaget for loftet ble dermed 10 000 kroner.

For badene ble fradraget satt lavere enn sekretariatets 50 prosent, til omkring 35 prosent. Prospektet ga inntrykk av to nye og påkostede bad, og begge fikk TG 1. Ett av badene var ferdig først i 2012, og var derfor bare fem år gammelt ved salget. Kjøper hadde grunn til å forvente at badene var i orden, og fradraget ble derfor mindre. Nemnda tok her utgangspunkt i tidligere saker om bad i lignende alder. Prisavslaget for badene ble 260 000 kroner.

Samlet prisavslag ble 270 000 kroner. Trukket fra de 200 000 kronene som var betalt, hadde kjøper krav på 70 000 kroner ekstra.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv når selskapet erkjenner en mangel, betyr ikke det at du får full utbedringskostnad. Et fradrag for standardheving kan redusere beløpet, særlig når bygningsdelen har noen år bak seg og utbedringen gir deg noe nytt.

Fradragets størrelse avhenger av alder og av hva som ble opplyst ved salget. Jo yngre bygningsdelen er, og jo tydeligere salgsmaterialet lovet at den var i orden, desto lavere fradrag. Opplysninger om avvik på et sted, slik som loftet her, kan gi høyt fradrag for akkurat den delen.

Kort oppsummert

• Feil ved bad og loft etter en ombygging i 2010. Selskapet erkjente mangel og hadde betalt 200 000 kroner.
• Nemnda satte fradraget for standardheving til omtrent 90 prosent for loftet og omtrent 35 prosent for badene.
• Kjøper fikk delvis medhold, med samlet prisavslag på 270 000 kroner, altså 70 000 kroner utover det selskapet hadde betalt.