Plen utenfor festetomten på hytte fra 1946: delvis medhold (FinKN 2022-802)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eldre fritidsbolig fra 1946 på festet tomt (tomten eies av andre, og hytteeieren betaler for retten til å bruke den). Den ble solgt «som den er» for 2,8 millioner kroner og overtatt i 2016. Salgsdokumentene opplyste at tomten var festet. Utenfor hytta lå en flat plen med tørkestativ og huskestativ. Kjøper, som har barn, la vekt på plenen.

Høsten 2020 fikk kjøper beskjed fra ny grunneier, og en oppmåling i desember 2020 viste at plenen var anlagt utenfor festetomtens grenser. Grunneier gravde opp den delen av plenen som lå utenfor. En tingrett fastslo senere i en egen sak mellom kjøper og grunneier at området ikke hørte til festetomten. Retten la også til grunn at selgers familie visste at plenen gikk utenfor grensen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 280 000 kroner. Kjøper mente selger hadde holdt tilbake opplysninger, og at han ikke hadde grunn til å tro at plenen lå utenfor tomten. Grensebeskrivelsen hadde ikke fulgt med salgsdokumentene, og tomten ble presentert som et punktfeste (en festerett knyttet til et lite, avgrenset punkt).

AmTrust, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Selskapet mente at kjøper hadde reklamert for sent (reklamasjon er beskjed til selger eller forsikringsselskapet om at man mener det er en mangel). Selskapet mente også at det var kjøpers eget ansvar å sette seg inn i festekontrakten og tomtegrensene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og saken kom til nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Den la vekt på tre forhold.

For det første reklamasjonen. Kjøper hadde eid boligen siden 2016 og reklamerte først i 2020. Nemnda fant vurderingen vanskelig og la merke til selskapets innvendinger om at kjøper kunne hatt tilgang til grensebeskrivelsen tidligere. Likevel fant nemnda det sannsynlig at kjøper først fikk vite om grensen i november 2020. Reklamasjonen ble derfor regnet som rettidig. Nemnda pekte på at direkte bevisføring, som i en rettssak, kunne vært nyttig for dette spørsmålet.

For det andre selgers opplysninger. Tingrettens dom viste at selger holdt tilbake at plenen ikke lå på festetomten. Det var en mangel, og opplysningen ville hatt betydning for kjøper.

For det tredje beløpet. Kjøper la frem en verdivurdering som satte verditapet til 150 000 kroner for et areal på ca. 150 m². Kostnaden for å opparbeide arealet på ny ble vurdert til 280 000 kroner, men taksten mente selv at det var høyt i forhold til arealets verdi. Sekretariatet pekte på at det gjaldt tap av festet tomt, ikke eid tomt. Selskapet la ikke frem noen annen vurdering, og prisavslaget ble satt til 150 000 kroner med forsinkelsesrente. Det var heller ikke dokumentert utgifter til takstmann som kunne dekkes. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en reklamasjonsfrist ikke nødvendigvis starter når man overtar boligen. Den starter når kjøper vet, eller burde ha visst, at det er en mangel. Nemnda mente at dokumenter som ble overlevert etter overtakelsen, ikke uten videre setter i gang fristen.

Saken viser også at kjøper kan nå frem selv med sen reklamasjon, når selger har holdt tilbake opplysninger. Men utmålingen ble langt lavere enn kravet. Verdien av tapt areal på en festetomt vurderes lavere enn for en eid tomt, og et krav basert på gjenopparbeiding må stå i forhold til arealets verdi.

Kort oppsummert

• En plen som kjøper la vekt på, lå utenfor festetomtens grenser, og grunneier gravde den opp.
• Nemnda mente selger hadde holdt tilbake opplysninger, og regnet reklamasjonen som rettidig.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 150 000 kroner av et krav på 280 000 kroner.