Gjerde på naboens tomt i enebolig fra 1923: delvis medhold (FinKN 2022-137)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1923, solgt som den er for 9 300 000 kroner i 2018. Salgsdokumentene opplyste om en solrik tomt på 880 kvm med stor hage og ny ferdigplen. Tilstandsrapporten oppga 879,4 kvm. På bildene sto det et hvitt gjerde.

Et par år etter overtakelsen oppdaget kjøperen at gjerdet delvis stod inne på naboens eiendom. Der det gikk lengst, var det to meter inne. Det ga inntrykk av en tomt som var større enn den var. Selgeren forklarte at gjerdet var satt opp av tidligere ektefelle, etter øyemål og uten at tomtegrensene var kjent. Kjøperen reklamerte 24.11.20.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på mellom 143 100 og 300 000 kroner, med forsinkelsesrente. Han mente at opplysningene om gjerdets plassering og tomtens størrelse var mangelfulle og uriktige, og viste til tidligere nemndspraksis i lignende saker.

To rapporter la grunnlag for tallene. En takstmann målte at 32 kvm av hagen lå utenfor tomtegrensen. Av dette var 18 kvm gressplen ved oppholdsområdet, og resten var skrånende terreng. Han verdsatte bare plenen, til 143 100 kroner. En meglervurdering anslo avviket til omkring 45 kvm, altså 6 % av nettotomten, og verdiene til 300 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde fått den tomtestørrelsen som var opplyst, og at et avvik i utvendig areal skulle vurderes etter en annen regel (§ 3-3), der vilkårene ikke var oppfylt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda sluttet seg til det meste, og avgjørelsen var enstemmig.

Om mangelen: Nemnda la til grunn at en uriktig tomtegrense kan være en mangel selv når det oppgitte arealet stemmer. Det gjelder når hagen er opparbeidet slik at kjøperen naturlig tror den viser eiendommens grenser. Her var tomten opparbeidet med plen og avgrenset av et gjerde. Prospektet nevnte ny ferdigplen og god plass for lek på tomten. Ingenting tilsa at deler av plenen innenfor gjerdet ikke tilhørte eiendommen. Det var derfor en uriktig opplysning (§ 3-8), og kjøperen kunne regne med at grensen gikk ved gjerdet.

Om prisavslaget: Vanligvis settes prisavslaget til kostnaden ved å rette feilen (§ 4-12). Her var det uklart om feilen kunne rettes, og arealet kunne ikke uten videre skaffes tilbake. Prisavslaget måtte derfor fastsettes etter et skjønn av verditapet. Selskapet hadde ikke lagt frem egne sakkyndige uttalelser.

Begge rapportene virket i utgangspunktet velbegrunnede. Nemnda mente likevel at takstmannen gikk for langt da han bare regnet med plenen og la resten av hagen til side. Meglervurderingen virket derimot noe høy. Nemnda landet på 200 000 kroner, med forsinkelsesrente. Det var også avgjørende at kjøperen har bevisbyrden når det er tvil om verditapets størrelse.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du kan få medhold selv om opplysningene om tomtens areal er riktige. Det som teller, er hva den opparbeidede hagen og gjerder gir deg grunn til å tro om grensene.

Den viser også at kravet ofte blir kuttet når beløpet skal fastsettes skjønnsmessig. Beløpet ligger gjerne mellom det de to rapportene sier, og det er du som må dokumentere tapet.

Kort oppsummert

• Gjerdet stod delvis på naboens tomt, med 32 kvm av hagen utenfor tomtegrensen, selv om tomtestørrelsen var riktig oppgitt.
• Nemnda mente at gjerdet og hagen ga en uriktig opplysning om grensene.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag av de 300 000 som var krevd.