Feil grense og vannplikt på småbruk fra 1893: delvis medhold (FinKN 2022-222)

Hva saken gjaldt

Eiendommen var et småbruk med våningshus fra 1893 og tomt med blant annet dyrket mark og skog. Den ble solgt «som den er» for 3,1 millioner kroner og overtatt i desember 2017. Prospektet oppga et tomteareal på omtrent 65 640 kvadratmeter og fortalte at eiendommen delte grunnvannsløsning med naboer, uten andre kostnader enn strøm. Eiendommen var ikke oppmålt, bare skylddelt (delt etter en eldre matrikkelordning), og prospektet sa at arealet kunne avvike.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperne ut at arealet trolig var mindre. Selgeren hadde tidligere meldt til kommunen at grensen på kartet var feil, men ikke fulgt det opp. Jordskifteretten fastsatte grensen i 2020, og kjøperne mistet 30 prosent av skogen og 10 prosent av den dyrkede marken, til sammen 20 prosent av arealet de trodde de hadde kjøpt.

Kjøperne fikk også vite at det fantes en samarbeidsavtale fra 2004 om vann til en nabo. Da de flyttet ut i november 2019 og stengte vannet, krevde naboen midlertidig forføyning (en rask rettslig avgjørelse) for å få det åpnet igjen. Kjøperne solgte eiendommen i oktober 2020 for 2,3 millioner kroner, altså 800 000 kroner mindre enn de hadde betalt.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, godtok etter hvert at det forelå en mangel. Det som gjensto, var erstatningens størrelse. Kjøperne krevde 1 235 397 kroner: verditapet ved videresalget, utgifter til salg og nytt kjøp, renter, flytting, dokumentavgift, overvåking, forsikring, advokat og kostnader ved forføyningen.

Selskapet mente det ikke var noe verditap, og at det ikke var sammenheng mellom tapet ved salget og forholdene det var klaget på. Det viste til en verdivurdering som mente at avvikene ikke ville hatt betydning for prisen i 2017.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) satte verditapet til 200 000 kroner. Flertallet i nemnda sluttet seg til det. Det som veide tyngst, var dette.

For det første er det kjøperen som må vise at hele tapet ved videresalget skyldes mangelen. Det klarte ikke kjøperne. Ingen av de tre verdivurderingene kom i nærheten av 800 000 kroner. Boligen hadde stått tom i omkring ett år før salget, og salgsprospektet i 2020 var usikkert om hvor stort arealet ble. Begge deler kunne ha påvirket prisen.

For det andre var det likevel sannsynlig at manglene hadde senket verdien. Vannplikten trakk ned, og det var uklart om en vanlig kjøper ville ment at småbruket ikke lenger var drivverdig.

For det tredje ble det ikke gitt erstatning for utgiftene til forføyningen, siden det ikke var vist at de hang nødvendig sammen med mangelen. Dokumentavgift, takst og megleruttalelse og advokat ble tatt til følge helt eller delvis.

Et mindretall mente at verdivurderingen på 500 000 kroner fra kjøpernes sakkyndige var et godt utgangspunkt. Erstatningen ble til sammen 244 333 kroner, med renter. Avgjørelsen var derfor tatt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det å få medhold på at det foreligger en mangel, ikke betyr at hele tapet dekkes. Kjøperen må dokumentere hvor stor del av tapet som skyldes mangelen, og differansen mellom kjøpesum og salgssum er ikke alene nok.

Markedsføring ved videresalg, hvor lenge boligen har stått tom og hvordan usikkerhet om arealet er beskrevet, kan alle trekke i retning av at tapet ikke skyldes mangelen alene. Verdivurderinger nær salgstidspunktet får stor vekt.

Kort oppsummert

• Småbruk fra 1893 med 20 prosent mindre areal enn opplyst og en vannplikt til naboen. Partene var enige om at det var en mangel.
• Kjøperne krevde 1 235 397 kroner og viste til et verditap på 800 000 kroner. Flertallet mente bare 200 000 kroner var sannsynliggjort.
• Kjøperne fikk delvis medhold: erstatning på 244 333 kroner. Ett medlem mente verditapet var høyere.