Taklekkasje opplyst utbedret, hytte fra 1985: ikke medhold (FinKN 2022-1066)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig oppført i 1985 og tilbygget i 1997, solgt som den er for 2,2 millioner kroner. Kjøperen overtok 2.1.21. Salgsoppgaven beskrev hytta som velholdt. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen og taktekkingen TG 2 (middels kraftige symptomer på svikt eller høy alder, som bør utbedres eller følges opp). Rapporten opplyste at en tidligere antatt kondenslekkasje over inngangsdøren var utbedret, at takkonstruksjonens lufting var ukjent, og at det kunne være behov for flere undersøkelser. Selgeren hadde i egenerklæringen (skjemaet der selgeren svarer på spørsmål om boligen) skrevet at nylig vanninntrenging fra taket i gangen var utbedret gjennom selgerens forsikring.

Kort tid etter overtakelsen dryppet det vann fra taket i gangen. Nærmere undersøkelser viste manglende lufting i takkonstruksjonen, som gir kondens. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 23.2.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 466 630 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente, og erstatning for utgifter til juridisk bistand. Beløpet var anslaget for å ombygge taket. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake at bare skaden var utbedret og ikke årsaken (§ 3-7), at opplysningen om utbedring var uriktig (§ 3-8), og at boligen var vesentlig dårligere enn forventet (§ 3-9 andre punktum). Kjøperen pekte på at utbedringen etter kjøperens tall utgjorde 20,5 prosent av kjøpesummen.

Selskapet med boligselgerforsikringen avslo. Selgeren hadde ikke grunn til å tro at utbedringen var mangelfull, og det var ikke noe vesentlig avvik. Fagfolk var også uenige om hva som måtte til. Én mente en luftelyre langs mønet var nok, til 67 600 kroner. En annen mente bare full ombygging av taket ville løse problemet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Avgjørelsen var enstemmig. Tre ting veide tyngst.

For det første var opplysningen om utbedring ikke uriktig fra selgerens side. Den sto i selgerens egenerklæring og var en gjengivelse av hva selgeren selv visste. Selgeren hadde fått lekkasjen utbedret gjennom forsikringsselskapet og trodde at fagfolk hadde gjort det som skulle til. Det var ikke noe som viste at selgeren visste bedre. Tilstandsrapporten var også forsiktig: den snakket om en antatt lekkasje og sa at luftingen var ukjent.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at lokal utbedring var uforsvarlig. Da legges den rimeligste forsvarlige metoden til grunn. Kostnaden ble da 67 600 kroner, omkring 3 prosent av kjøpesummen.

For det tredje var ikke misforholdet utvilsomt. Nemnda la vekt på alderen på bygningsdelene, at TG 2 varsler behov for utbedring på kortere sikt, og at rapporten sa at luftingen var ukjent. At hytta var omtalt som velholdt, ga ikke kjøperen grunn til å regne med at hele taket var i orden.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at noe er utbedret, ikke er en garanti for at årsaken er fjernet. Når opplysningen er gitt som selgerens egen forståelse, og rapporten samtidig peker på usikkerhet, er det vanskelig å hevde at den var uriktig. Kravet om at avviket må være utvilsomt, gjør det også tungt å nå frem når bygningsdelene er eldre og har fått TG 2. Uenighet mellom fagfolk om hvor omfattende utbedringen må være, gikk her ut over kjøperen, som ikke viste at den rimeligste løsningen var uforsvarlig.

Kort oppsummert

• Taket lakk igjen kort tid etter overtakelsen, selv om en lekkasje var opplyst utbedret.
• Nemnda mente opplysningen ikke var uriktig fra selgerens side, og at feilen ikke var vesentlig.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 466 630 kroner.